Genel
Konut Fiyatlarında Küresel Gerçekler: İstanbul Ucuz Ama Erişim Sorunu Derinleşiyor
Küresel karşılaştırmalar İstanbul’un metrekare bazında ucuz kaldığını gösterirken, gelir dağılımı ve finansman sorunları geniş kesimlerin konut edinmesini zorlaştırıyor.
Türkiye’de konut krizi fiyatlardan çok erişimle ilgili. Küresel karşılaştırmalar İstanbul’un metrekare bazında ucuz kaldığını gösterirken, gelir dağılımı ve finansman sorunları geniş kesimlerin konut edinmesini zorlaştırıyor.
İstanbul Küresel Ölçekte Ucuz Kalmaya Devam Ediyor
Konut fiyatlarına ilişkin tartışmalarda sıkça dile getirilen “Türkiye’de evler çok pahalı” görüşü, küresel verilerle karşılaştırıldığında farklı bir tablo ortaya koyuyor.
Uluslararası veri platformlarına göre; Tel Aviv’de metrekare fiyatı 14.800 doların, Paris ve Amsterdam’da 11.000 doların, Londra’da ise 9.800 doların üzerinde. Buna karşın İstanbul’da ortalama metrekare fiyatı yaklaşık 1.700 dolar seviyesinde bulunuyor.
Benzer ekonomik kategoride yer alan şehirlerle kıyaslandığında da İstanbul’un daha düşük fiyatlı olduğu görülüyor. Sao Paulo ve Buenos Aires gibi şehirlerde metrekare fiyatları 2.000 doların üzerindeyken, Sofya ve Belgrad gibi bölgesel merkezlerde de İstanbul’un üzerinde fiyatlar dikkat çekiyor.
Bu tablo, İstanbul’un küresel ölçekte pahalı değil, aksine göreli olarak ucuz bir konut piyasasına sahip olduğunu ortaya koyuyor.
Asıl Sorun: Gelir Dağılımı ve Erişim
Ancak konut krizinin temelinde fiyat seviyesinden ziyade erişim sorunu bulunuyor.
Bir metrekare konut satın almak için gereken çalışma süresi bu gerçeği net biçimde ortaya koyuyor:
- New York: 0,92 ay
- Paris: 3,35 ay
- Tel Aviv: 4,25 ay
- İstanbul: 1,35 ay
İstanbul bu ölçekte orta sıralarda yer alsa da, gelir dağılımındaki bozulma nedeniyle geniş kesimler bu matematiği karşılayamıyor.
Uzmanlara göre sorun, konut fiyatlarının mutlak düzeyinden çok, gelirlerin yetersizliği ve eşitsiz dağılımı.
Konut Sahipliği Oranı Alarm Veriyor
Türkiye’de konut sahipliği oranı %56 seviyesinde bulunurken, Avrupa ülkelerinde bu oran %90’lara kadar çıkıyor. Türkiye, bu alanda listenin en alt sıralarında yer alıyor.
Avusturya, Almanya ve İsviçre gibi ülkelerde düşük sahiplik oranları güçlü kiralama sistemleriyle dengelenirken, Türkiye’de benzer bir kurumsal yapı bulunmuyor.
Bu durum, barınma krizinin yapısal bir nitelik kazandığını gösteriyor.
Mortgage Sistemi Tıkanmış Durumda
Konut piyasasındaki en önemli kırılma noktalarından biri de ipotekli satışların gerilemesi.
2026 yılı Şubat ayında ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yalnızca %20 seviyesinde kaldı. Bu oran, 2013 yılında %42’nin üzerindeydi.
Bu düşüş, orta sınıfın kredi yoluyla konut edinme imkanının ciddi şekilde daraldığını ortaya koyuyor.
Güvenli Liman Algısı Piyasayı Şekillendiriyor
Bugün konut piyasasında alım yapan kesim, ilk kez ev sahibi olanlar değil; mevcut varlıklarını korumak isteyen yatırımcılar.
Altın ve döviz gibi alternatiflerin yanı sıra gayrimenkul, belirsizlik ortamında “güvenli liman” olarak görülmeye devam ediyor. Bu da fiyatların belirli segmentlerde şişmesine yol açıyor.
Çözüm: Finansal Modelde Dönüşüm
Uzmanlara göre mevcut “krediyi ver ve bilançoda tut” modeli artık sürdürülebilir değil. Bu sistem, bankaların uzun vadeli kredi vermesini zorlaştırıyor.
Çözüm olarak önerilen “krediyi ver ve dağıt” modeli ise mortgage kredilerinin menkul kıymetleştirilerek yatırımcılara devredilmesini öngörüyor.
Bu model sayesinde:
- Bankaların bilanço yükü azalır
- Kredi kapasitesi artar
- 20-30 yıl vadeli konut kredileri mümkün hale gelir
Bu dönüşüm olmadan, Türkiye’de konut erişim krizinin çözülmesi zor görünüyor.
Sonuç: Sorun Fiyat Değil, Sistem
Konut piyasasına ilişkin veriler, İstanbul’un küresel ölçekte pahalı bir şehir olmadığını açıkça ortaya koyuyor.
Ancak gelir dağılımındaki bozulma, finansman imkanlarının daralması ve yapısal eksiklikler, geniş kesimlerin konuta erişimini engelliyor.
Türkiye’de konut krizinin çözümü, fiyatları tartışmaktan çok, finansal sistemi ve gelir dağılımını yeniden dengelemekten geçiyor.
Yazar: Samet Sakal, Şehir Planlamacısı
Kaynak: Yazarın Linked-In paylaşımı, Kanal 6 Haber
