Mortgage Boykotu, Çin’in Emlak Krizinin Ne Kadar Derinleştiğini Gösteriyor

Eylem, Orta Çin’deki bir şehirde tek bir projede daire alanlar tarafından protesto eylemi olarak başladı. Şimdi ülke çapında on binlerce insan, Çin Evergrande Grubu da dahil olmak üzere geliştiricilerin henüz bitirmediği evler için ipoteklerinde ödeme yapmayı reddediyor.

2 trilyon yuan (296 milyar dolar) değerindeki kredilere yönelik güçlü boykot, sorunu Çinli emlak şirketlerinden devasa bankalarına kaydırarak Çin’in emlak çöküşünü derinleştirme tehdidinde bulunuyor. Bankalar, Covid kilitlenmeleri büyümeyi boğduğu için en güvenli gelir kaynağı olarak ipoteklere güveniyorlar.

Politika yapıcılar tetikte. Finansal düzenleyiciler, bankaları projelerin tamamlanmasına yardımcı olmak için inşaatçılara borç vermeyi artırmaya çağırdılar. Konuya aşina olan kişilere göre, yetkililer ev sahiplerine ödemelerde bir ödemesiz dönem vermeyi bile düşünüyorlar. Birbiri ardına bankalar, yatırımcılara risklerin kontrol edilebilir olduğu ve gecikmiş projelere maruz kalmalarının, borç verenlerin hisse senetlerinin bir göstergesi olarak bile küçük olduğu konusunda güvence verdi. Çin’in emlak şirketlerinin hisse senetleri ve tahvilleri de, uzun zamandır sektörün sıkıntılarından korunaklı olduğu düşünülen bazı büyük oyuncuların hisseleri de dahil olmak üzere düştü. DBS Bank’ta makro stratejist olan Chang Wei Liang, “Bu eğilim kontrol edilmezse ve kartopu olursa, Çin bankaları için kredi profillerinin kötüleşmesine ve gayrimenkul satışlarındaki artışı durdurma riski var” diyor.

Protestolar, Evergrande ve diğer geliştiricilerin son aylardaki temerrüt dalgasına rağmen, Pekin’in kontrol altında olduğu görülen bir krizi yoğunlaştırıyor. Emlak piyasası istikrara kavuşmaya başlamıştı ve satışlar geçen ay Mayıs ayındakilerin üzerinde çıktı. En büyük geliştiricilerden birinin başkanı, pazarın dipten döndüğünü de söylemişti.

Boykotlar, bankaların birleşik ipotek portföylerinin şimdiye kadar sadece bir kısmını etkilerken, Haziran ayının sonlarında başlayan protestoların büyüme hızı birçok kişiyi şaşırttı. Hareket, “WeNeedHome” başlıklı kitle kaynaklı bir belgedeki rakamlara göre, Pazar günü itibariyle yaklaşık 91 şehirde en az 301 projeye yayıldı.

China Real Estate Information Corp., 24 büyük şehirdeki gecikmiş projelerin, geçen yıl satılan mülklerin yaklaşık %10’una eşit olan 24,7 milyon metrekareyi (266 milyon fit kare) kapsadığını tahmin ediyor.

Protestonun kapsamını izlemek, Çin’in Temmuz ayı ortalarında boykot sayısını belirleyen kitle kaynaklı çevrimiçi belgeleri sansürlemeye başlamasından sonra giderek zorlaştı. Bu tür paylaşılan dosyalar, küresel yatırımcılar ve araştırmacılar için önemli bir veri kaynağı olmuyordu.

Boykotlar, Çin’de ev satın almanın benzersiz risklerini yansıtıyor. Birçok ülkedeki tüketicilerin, inşa edilmeden önce bir konut birimini güvence altına almak için mevduat yatırmaları gerekirken, genellikle mülk edinene kadar ipotek ödemeleri yapmazlar. Çin’de, kredi ödemeleri bu ilk mevduatla başlar ve projeler ertelendiğinde yıllarca devam edebilir. Bu satış öncesi nakit birikimi, geliştiricilerin son on yılda konut patlamasını beslemelerine yardımcı oldu ve eskileri bitmeden yeni projelere başlamalarına izin verdi. Özünde, inşaatçılar ev satın alanların kendilerinden borç alıyorlardı, ancak nakit yerine konut borçluydular.

Sistem, geçen yıl aşırı kaldıraçlı firmaların borçlanmalarına yönelik hükümet baskısıyla durmaya başladı ve Evergrande ve Sunac China Holdings Ltd. ve Kaisa Group Holdings Ltd gibi diğer büyük isimler de dahil olmak üzere son aylarda 26 milyar dolardan fazla tahvilde en az 18 temerrüde yol açtı. Nakit sıkıntısı, Pekin’in inşaatı bitirmek için defalarca bastırmasına rağmen, geliştiricilerin projeleri tamamlamasını zorlaştırdı.

Nomura’dan Lu, Çinli geliştiricilerin 2013’ten 2020’ye kadar önceden sattıkları evlerin sadece %60’ını teslim ettiğini tahmin ediyor. Geçen yıldan bu yana durdurulan projelerle ilgili protestolara tanık olan Evergrande, çevrimiçi çeteleye göre en fazla boykotla karşı karşıya.

Mortgage İsyanı: Bitmemiş emlak projelerinin kredi ödemede boykotlara yol açtığı yerler

Gayrimenkul, Çin’deki hane halkı servetinin yaklaşık %78’ini oluşturuyor ki bu seviye ABD oranının iki katı. Aileler genellikle yıllarca tasarruf ediyor ve bir ev satın almak için arkadaşlarından ve ailelerinden borç alıyorlar. Evergrande fiyaskosu geçen yıl ortaya çıktıkça, birçok piyasa gözlemcisi, Çin’deki ev alıcılarının genellikle nakit olarak ödeme yapması gerçeğiyle finansal bulaşmanın sınırlı olacağını söyledi. Ancak bazıları ipotek kullandı ve boykot, krizin acısının ne kadarının hanehalklarına düştüğünün altını çiziyor.

Çin Halk Bankası’na göre, Çin’in ödenmemiş ipotekleri 2021 sonunda 38,3 trilyon yuan olarak gerçekleşti. GF Securities Co., toplu reddetmelerden 2 trilyon yuan’a kadar ipoteğin etkilenebileceğini düşünüyor. Kredilerin toplam bakiyesine göre alıkonulabilecek miktar daha küçük olacaktır.

Etkinin diğer tahminleri daha az korkutucu. Jefferies’ten Chen, her alıcının temerrüde düşmesi durumunda, bunun performans göstermeyen kredilerde 388 milyar yuan’lık bir artışa yol açacağını söyledi. Bankalar etkinin hala çok daha düşük olduğunu söylüyor. Bankaların bir çetelesine göre, protestolardan risk altında olan yaklaşık 2,11 milyar yuan kredi var.

DBS’deki Chang’a göre, protesto daha da dikkat çekici, çünkü Çinli aileler nadiren ipotekleri terk ediyor ve bankalar yasal olarak tam geri ödeme talep etme hakkına sahipler. Yine de, tüketiciler kolektif eylemin bir kararı zorlayacağını umuyor olabilirler, özellikle de Pekin Ekim ayında Komünist Parti Kongresi öncesinde toplumsal huzursuzluğu sınırlamaya çalışırken. Enodo Economics’in baş ekonomisti Diana Choyleva, Bloomberg Televizyonu’ndaki bir röportajda “Bu siyasi bir protesto” dedi. “Bu bir bankacılık krizi olmayacak; orada değiller. Ancak bu, potansiyel olarak bir güven krizi ve Çin Komünist Partisi’nin muazzam bir şekilde korktuğu bir kriz.”

Jefferies’teki Chen’e göre yetkililer bir ikilemle karşı karşıya. Ev alıcılarını desteklemek için borç verme kurallarının hafifletilmesi daha fazla benzer tepkileri teşvik edebilir, ancak sosyal istikrar hükümet için öncelik olmaya devam etmekte. DBS’den Chang, “Temel davamız, hükümetin devreye girmesi ve Gordion düğümünü çözmesi” dedi.

Bloomberg