TSKB Gayrimenkul Değerleme Bir Bakışta OSB Raporu: OSB’lerde değer artışı enflasyonun gerisinde kaldı

Türkiye ekonomisinde ve illerin kalkınmasında önemli bir rol üstlenen organize sanayi bölgeleri (OSB) hakkında kapsamlı bir araştırmaya imza atan TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 2026 yılı verilerine dayanan çalışmasında OSB’lerde kira ve arsa değer artışlarının enflasyonun altında seyrettiğini, buna karşın doluluk oranlarının yüksek seviyesini koruduğunu ortaya koydu. Türkiye genelinde OSB’lerde yıllık ortalama kira artışı %26,3 olurken, arsa değer artışı %25 seviyesinde gerçekleşti. Doluluk oranı ise %97’ye ulaştı.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., organize sanayi bölgeleri (OSB) özelindeki kapsamlı araştırmalarına 2026 yılında da devam etti. Türkiye ekonomisi ve kent gelişiminde yönlendirici bir rol üstlenen, birçok firmaya ev sahipliği yapan OSB’leri inceleyen şirket, 18 ilde yer alan 31 organize sanayi bölgesini detaylı şekilde analiz etti.

Çalışmada, sanayi yapılarında talebin büyük ölçüde lojistik avantajlara göre şekillendiği görülürken, lojistik açıdan güçlü bölgelerde depolama alanlarına yönelik yüksek talebin değerleri artırıcı etkisi olduğu tespit edildi. OSB’lerde tamamen veya kısmen bedelsiz arsa tahsisine yönelik desteklerin 2029 yılına kadar uzatılması da talep üzerinde etkisini sürdürdü.

Sanayi yapılarında artan maliyetlerin üretim üzerinde sınırlayıcı etkisi bulunurken, kira değerlerini yukarı yönlü etkilediği ve bu durumun yatırımın geri dönüş süresinin kısalmasına katkı sağladığı gözlemlendi.

İl bazlı değerlendirmelere bakıldığında; Marmara Bölgesi’nde İstanbul, Kocaeli, Bursa ve Sakarya gibi oturmuş sanayi merkezlerinde dengeli arz-talep yapısının etkisiyle kira artışlarının daha kontrollü seyrettiği görülürken, Samsun, Afyonkarahisar ve Kayseri gibi illerde arzın sınırlı kalmasının etkisiyle kira artışlarının diğer bölgelere kıyasla daha yüksek gerçekleştiği gözlemlendi.

Arsa değer artışlarında ise Sakarya, Samsun, Afyonkarahisar, Denizli ve Ankara öne çıkarken, bu artışların temelinde yeni yatırım girişlerinin etkili olduğu tespit edildi. Buna karşılık Malatya, Gaziantep ve Adana’da hem kira hem arsa değer artışlarının sınırlı kalması, talebin daha zayıf seyrettiğine işaret etti.

Doluluk oranları incelendiğinde, Kocaeli, Tekirdağ ve Bursa gibi sanayi yoğun bölgelerde artışların dikkat çektiği görülürken; İstanbul, Sakarya ve Ankara gibi doluluk oranı halihazırda yüksek olan illerde artışın sınırlı kaldığı gözlemlendi. Öte yandan, Malatya ve İzmir Kemalpaşa gibi bölgelerde doluluk oranlarının görece daha düşük seviyelerde kalması, bu bölgelerde arzın henüz tam olarak dolmadığını ortaya koydu.

Makbule Yönel Maya: “OSB’lerde dengelenme süreci devam ediyor”

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, OSB’lere yönelik değerlendirmesinde şu ifadeleri kullandı:

“Sanayi yapılarına olan talebin güçlü seyrini koruduğunu, ancak son iki yılda değer artışlarının daha dengeli bir patikaya oturduğunu görüyoruz. Kira ve arsa değer artışlarının enflasyonun altında gerçekleşmesi, piyasanın daha sürdürülebilir bir dengeye doğru ilerlediğine işaret ediyor. Doluluk oranlarının birçok bölgede üst seviyelere ulaşması, organize sanayi bölgelerine olan talebin devam ettiğini ortaya koyarken, yeni sanayi alanı üretiminin önemini artırıyor. Özellikle lojistik avantajı yüksek bölgelerde depolama ve sanayi alanlarına yönelik talebin güçlü kalmaya devam edeceğini öngörüyoruz.

Yatırımcı perspektifinden bakıldığında ise geri dönüş sürelerinin 16-17 yıl bandında dengelenmesi, OSB’lerin cazibesini koruduğunu ve uzun vadeli yatırım açısından önemini sürdürdüğünü gösteriyor.”

Kira artışında ivme kaybı dikkat çekti

Son iki yıllık verilere göre kira değerlerindeki artışın enflasyon oranının altında seyrettiği görüldü. Geçtiğimiz yıl %36 seviyesinde olan yıllık ortalama kira artışı bu yıl 10 puan geriledi ve %26,3 olarak kaydedildi.

Arsa fiyatlarının yükseldiği dönemde maliyet baskıları nedeniyle yeni inşaat faaliyetlerinin yavaşlaması arzı sınırlarken; Samsun, Afyonkarahisar ve Kayseri gibi illerde kira artışlarının diğer bölgelere kıyasla daha yüksek gerçekleşmesine neden oldu.

Bölgesel bazda incelendiğinde; Marmara Bölgesi’nde dengeli arz-talep yapısının kira artışlarını kontrollü seviyede tuttuğu, Ege Bölgesi’nde ise sektör çeşitliliği sayesinde daha istikrarlı bir seyir izlendiği görüldü. İç Anadolu ve benzeri bölgelerde ise daha sınırlı talep yapısı kira artışlarının görece düşük kalmasına yol açtı.

Geri dönüş süresi 13,7 ve 19,5 yıl aralığında hesaplandı

Marmara Bölgesi’nde güçlü ve oturmuş talep yapısının etkisiyle geri dönüş süreleri daha kısa seyretti.

Dengeli bir yatırım ortamı açısından kira artışlarının arsa değer artışını aşması beklenirken, Afyonkarahisar, Eskişehir gibi arsa fiyatlarının daha hızlı artması geri dönüş sürelerini  18-19 yıl mertebesine çıkarmaktadır.

Büyükşehirlerde yüksek doluluk oranı ve sürekli üretim talebi geri dönüş sürelerini daha stabil tutarken; gelişim sürecindeki şehirlerde yatırım hareketliliği geri dönüş sürelerinde daha belirgin değişimlere yol açtı.

Arsa değer artışı %25 seviyesinde gerçekleşti

OSB’lerde yıllık ortalama arsa değer artışı %25 olarak hesaplandı. Sakarya, Samsun, Afyonkarahisar, Denizli ve Ankara’da arsa değer artışlarının enflasyonun üzerinde gerçekleşmesinde yeni yatırımların etkili olduğu görüldü.

Artan maliyetler nedeniyle yapı izinlerinde yaşanan gerileme arzı sınırlarken, bazı bölgelerde arsa fiyatlarının yükselmesine neden oldu. Buna karşın genel ortalamada artışların enflasyonun altında kaldığı tespit edildi

Malatya, Gaziantep ve Adana’da hem arsa hem kira artışlarının sınırlı kalması talebin görece zayıf seyrettiğine işaret ederken; Kayseri’de arsa değer artışının düşük kalmasına rağmen kira artışlarının yüksek olması mevcut stok üzerindeki talep baskısını ortaya koydu.

Doluluk oranı %97 ile yüksek seviyesini korudu

Türkiye genelinde OSB’lerde doluluk oranlarının yüksek seviyelerde seyrettiği ve birçok bölgede %100’e ulaştığı görüldü. Bu durum, sanayi alanlarına yönelik talebin güçlü şekilde devam ettiğini ve mevcut stokun büyük ölçüde dolu olduğunu ortaya koydu.

Kocaeli, Tekirdağ ve Bursa gibi sanayi yoğun bölgelerde doluluk oranlarında artış gözlemlenirken, İstanbul, Sakarya ve Ankara gibi oturmuş bölgelerde zaten yüksek olan doluluk oranlarının artış potansiyelinin sınırlı kaldığı dikkat çekti.

Malatya ve İzmir Kemalpaşa gibi bazı bölgelerde ise doluluk oranlarının görece daha düşük seviyelerde kalması, bu bölgelerde arzın mevcut olduğunu ve talebin daha sınırlı seyrettiğini gösterdi.

Doluluk oranlarının birçok bölgede üst sınıra ulaşması, yeni sanayi alanı üretiminin önemini artırırken, talebin mevcut alanlar üzerinde yoğunlaştığını ortaya koydu. 

YILLIK KİRA DEĞER ARTIŞI

	OSB’lerde Yıllık Ortalama Kira Artışı
İstanbul	25%
Kocaeli	28%
Bursa	25%
Sakarya	25%
Tekirdağ	20%
Samsun	38%
İzmir	25%
Antalya	28%
Afyonkarahisar	38%
Denizli	35%
Manisa	25%
Ankara	32%
Kayseri	38%
Konya	16%
Eskişehir	10%
Malatya	28%
Gaziantep	18%
Adana	22%

GERİ DÖNÜŞ SÜRELERİ

	OSB’lerde Ortalama Geri Dönüş Süresi
İstanbul	16,00
Kocaeli	13,75
Bursa	14,50
Sakarya	14,00
Tekirdağ	16,00
Samsun	16,00
İzmir	18,00
Antalya	17,50
Afyonkarahisar	18,75
Denizli	19,50
Manisa	18,00
Ankara	17,00
Kayseri	16,75
Konya	18,00
Eskişehir	19,00
Malatya	15,50
Gaziantep	17,50
Adana	16,50

YILLIK ARSA DEĞER ARTIŞI

	OSB’lerde Yıllık Ortalama Arsa Değer Artışı
İstanbul	21%
Kocaeli	19%
Bursa	28%
Sakarya	35%
Tekirdağ	21%
Samsun	44%
İzmir	23%
Antalya	22%
Afyonkarahisar	47%
Denizli	30%
Manisa	23%
Ankara	30%
Kayseri	15%
Konya	15%
Eskişehir	13%
Malatya	28%
Gaziantep	25%
Adana	15%