Kentsel Dönüşüm İstanbul’un Konut Piyasasını Nasıl Etkiliyor?

Yapay zekâ teknolojisiyle gayrimenkul değerleme ve bölgedeki en iyi emlak danışmanları ile mülk satış imkânı sunan Endeksa, İstanbul’un en eski ve deprem açısından en riskli mahallelerinde gayrimenkul piyasasını mercek altına aldı. Analiz kapsamında, İBB’nin “İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi (2019)” raporundan yararlanılarak belirlenen 25 mahalledeki gayrimenkul piyasası değişimleri incelendi. İşte bu mahalleler arasında son 4 yılda en fazla ve en az değer kazanan bölgeler:

Uzmanlara göre, Kuzey Anadolu Fay Hattı’nın Marmara Denizi’nden geçen kısmının kırılması halinde 7,5 büyüklüğünde bir deprem bekleniyor. Bu olası depremin en fazla etkileyeceği şehirler arasında İstanbul ilk sırada yer alıyor. İstanbul’daki konut stoğunun güçlendirilmesi ve kentsel dönüşüm, yerel yönetimlerin ve inşaat sektörünün en önemli gündem maddelerinden. Peki, kentsel dönüşümün gündemde olduğu İstanbul’un çeşitli mahallelerinde gayrimenkul değerleri nasıl bir seyir izliyor?

Gayrimenkul veri analizinde en gelişmiş olanakları sunan Endeksa, detaylı araştırmasıyla bu soruya ışık tutuyor. Araştırma kapsamında, İBB’nin 2019’da yayımladığı İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi’nden yararlanılarak İstanbul’un en eski ve en riskli 25 mahallesi belirlendi ve bu mahallelerdeki gayrimenkul değer değişimleri incelendi. Yapılan gayrimenkul değer araştırmasının sonuçları şu şekilde:

Riskli Mahallelerde Satılık Konut Değeri 4 Yılda En Fazla Değer Kazananlar

Pendik/Ertuğrulgazi Mahallesi: 1980’li yıllardan itibaren gecekondu yapımının yoğun olduğu Ertuğrulgazi mahallesi, Eylül 2022’de kentsel dönüşüm kapsamına alınmıştı.  Aydos Ormanına ve Sabiha Gökçen Havalimanına da yakın konumuyla dikkat çeken Ertuğrulgazi Mahallesi, %1283’lik artışla, 4 yılda ortalama satılık konut değeri nominal olarak en fazla artan kentsel dönüşüm bölgesi. Satılık birim metrekare fiyatı 30 bin 851 TL/m2 olan mahallede, 2 yıllık satılık değer değişimi %148; yıllık satılık değer değişimi ise %31. 4 yıllık reel değer değişimi %178 olan Ertuğrulgazi’de satılık konut değerleri son bir yılda reel olarak %24 azalmış görünüyor.

Maltepe/Esenkent Mahallesi: Kentsel dönüşüm süreci toplu konut yapımlarıyla son yıllarda hızlanan Maltepe’nin Esenkent Mahallesi, yüksek riskli bölgeler arasında 4 yılda satılık konut değeri nominal olarak en fazla artan ikinci bölge. Esenkent’te ortalama satılık konut değerleri 4 yılda %1010 artış gösterdi. Satılık birim metrekare fiyatı 46 bin 872 TL/m2 olan mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi %146, yıllık satılık değer değişimi ise %16. Mahallenin 4 yıllık reel değer değişimi ise %123. Esenkent’in satılık konut piyasasındaki reel değişim, son bir yılda İstanbul’un diğer mahallelerinde olduğu gibi düşüşte. Satılık konut fiyatları son bir yılda reel olarak %33 düşüş gösterdi.

Üsküdar/Yavuztürk Mahallesi: İstanbul’da 30 yıl üstü konut stoğu bakımından ikinci ilçe olan Üsküdar’ın Yavuztürk Mahallesi, deprem olması halinde en fazla kaybın yaşanacağı ikinci mahalle olarak öne çıkıyor. Yavuztürk, aynı zamanda Endeksa’nın mercek altına aldığı mahalleler arasında satılık konutlarda 4 yılda en fazla nominal artış yaşanan üçüncü bölge. Bu süre zarfında satılık konut fiyatları %1003 artan Yavuztürk mahallesinde, satılık birim metrekare fiyatı 43 bin 842 TL/m2. Mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi %265; yıllık satılık değer değişimi ise %56. Dört yıllık reel değer değişimi %122 olarak kaydedilen Yavuztürk’teki satılık gayrimenkul fiyatları son bir yılda reel olarak %10 düşmüş durumda.

Riskli Mahallelerde Satılık Konut Değeri 4 Yılda En Az Değer Kazananlar

Maltepe/Gülensu Mahallesi: Adalar manzarası olan tepelerdeki konumu nedeniyle “İstanbul’un balkonu” olarak da nitelendirilen Maltepe/Gülensu Mahallesinde kentsel dönüşüm, uzun yıllardır süren tartışmaların konusu. Gülensu, Endeksa’nın incelediği mahalleler arasında 4 yıl içerisinde satılık değeri en az artan bölge oldu. 4 yıllık satılık değer değişimi %394 olarak belirlenen Gülensu Mahallesinde satılık birim metrekare fiyatı 30 bin 782 TL/m2. Yıllık satılık değer değişimi %38, 2 yıllık satılık değer değişimi ise %127. Gülensu aynı zamanda bu bölgeler arasında 4 yılda değeri reel olarak düşen tek bölge. Mahalledeki satılık konut fiyat ortalaması, 4 yılda reelde %1 düşüş gösterdi.

Beşiktaş/Ortaköy Mahallesi: Özellikle en ünlü caddesi olan Dereboyu’nun akarsu yatağına kurulu olması nedeniyle sadece deprem değil aynı zamanda heyelan tehlikesi de bulunan Ortaköy’de bina yaşları oldukça eski. Ancak Ortaköy, kentsel dönüşüm ve güçlendirme süreçlerinin yavaş ilerlediği İstanbul mahallelerinden. Bu durum, konut fiyatlarındaki değer artış oranlarına da yansıyor. Ortaköy’deki satılık konutların 4 yıllık artış oranı, %531 seviyesinde. Satılık birim metrekare fiyatı 120 bin 298 TL/m2  olan mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi %93, yıllık satılık değer değişimi ise %39. 4 yılda satılık konut piyasası reel olarak %27 artan mahallede fiyatlar son bir yılda reel olarak %20 azaldı.

Beyoğlu/İstiklal: İstanbul’un çekim merkezi Beyoğlu/İstiklal Mahallesindeki kentsel dönüşüm çalışmaları 10 yılı aşkın süredir devam ediyor. İstiklal Mahallesinde satılık konut fiyatları 4 yılda 5 kat artış gösterdi. Satılık birim metrekare fiyatı 119 bin 620 TL/m2 ‘ye ulaştı. Mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi %122; yıllık satılık değer değişimi ise %32 seviyesinde. İstiklal’de 4 yıllık reel değer değişimi %30 olarak kaydedilirken, satılık konut fiyatları son bir yıldır reel olarak %24 düşüş gösterdi.

Fatih/Kocamustafapaşa: İstanbul’un en eski ilçelerinden Fatih, konut stoğu en yaşlı ilçe olması sebebiyle deprem açısından en yüksek riskli bölgelerden biri. Tarihi değeri nedeniyle kentsel dönüşüm süreci tartışmalara gebe olan Kocamustafapaşa Mahallesi, deprem olması durumunda Fatih’te en fazla kaybın yaşanacağı bölge olarak öne çıkıyor. Kocamustafapaşa’da satılık konut fiyatları 4 yılda 6 kat arttı. Satılık birim metrekare fiyatı 28 bin 963 TL/m2 olan mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi %161; yıllık satılık değer değişimi ise %25 seviyelerinde. 4 yıllık reel değer değişimin %44 olduğu mahallede satılık konut fiyatları son bir yılda %28 düşüş gösterdi.

Kentsel Dönüşümün Gündemde Olduğu Mahallerde En Fazla Kira Artışı Fikirtepe’de

Kadıköy/ Fikirtepe: Sancılı kentsel dönüşüm sürecinin ardından kamusal alan yetersizliği nedeniyle eleştirilere konu olan Fikirtepe, Endeksa’nın belirlediği mahalleler arasında 4 yılda en fazla kira artışı yaşanan bölge. Fikirtepe’de 4 yıllık kiralık değer artışı %1330, reel kiralık değer artışı ise %188. Bu mahallede kiralık birim metrekare fiyatı 386 TL/m2 oldu.

Kartal/Hürriyet: Hürriyet Mahallesinde 4 yıllık nominal kiralık değer artışı %1300, reel kiralık değer artışı %182 olarak kaydedildi. Kiralık birim metrekare fiyatı 196 TL/m2 olarak ölçüldü.

Kartal/Orhantepe: Kartal’ın Orhantepe Mahallesi’nde 4 yıllık nominal kiralık değer artışı %1269, reel kiralık değer artışı ise %176. Mahallede kiralık birim metrekare fiyatı 219 TL/m2 olarak ölçüldü.

Kentsel Dönüşümün Gündemde Olduğu Mahallerde En Az Kira Artışı Ertuğrulgazi’de

Pendik/Ertuğrulgazi: Ertuğrulgazi Mahallesinde kiralar 4 yılda %55 nominal artış gösterdi. Bu veri enflasyondan arındırıldığında, reel kira fiyatlarının 4 yılda %69 düştüğü görülüyor. Ertuğrulgazi’de kiralık birim metrekare fiyatı 87 TL/m2.

Maltepe/Gülensu: Gülensu Mahallesinde 4 yıllık nominal kiralık değer artışı %83 seviyesinde. Enflasyona göre ayarlandığında, kiralık konut fiyatlarının reel olarak %63 düştüğü belirlendi. Gülensu’da kiralık konut birim metrekare fiyatı 126 TL/m2 oldu.

Beşiktaş Ortaköy: Ortaköy Mahallesinde 4 yıllık nominal kiralık değer artışı %572 olurken, bu süreçte kiralık konut fiyatlarının değeri reel olarak %35 arttı. Bu mahallede kiralık birim metrekare fiyatı ise 356 TL/m2 seviyesinde görüldü.