ANALİZ: Türkiye konut piyasasının havası sönüyor

Türkiye konut piyasasında satışlar zayıflarken, enflasyon karşısında eriyen fiyatlar, yüksek kredi faizleri ve artan konut arzı sektör üzerindeki baskıyı büyütüyor. Eylül ayında konut satışları yıllık yüzde 9,3 gerileyerek 2023'ten bu yana en düşük eylül seviyesine indi. Konut fiyatları reel olarak 10 aydır düşerken, gayrimenkul yatırım ortaklıkları da borsada ağır kayıplar yaşıyor. Veriler, konut piyasasında ani bir çöküşten ziyade, uzun süren ve giderek belirginleşen bir reel değer kaybına işaret ediyor.

Konut satışlarında alarm: Eylül performansı üç yılın en zayıfı

Türkiye genelinde eylül ayında 142 bin 390 konut satıldı. Satışlar ağustos ayına göre yüzde 11,8 artmasına rağmen geçen yılın aynı ayının yüzde 9,3 altında kaldı.

Bu rakam, 2023 yılından bu yana kaydedilen en düşük eylül ayı satışına işaret ediyor.

Ocak-eylül döneminde toplam satışlar 1 milyon 92 bin 919 adetle geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 7,2 geriledi. Son 12 aylık toplam satış ise 1,68 milyon adet oldu.

Yabancılara yapılan satışlar eylülde yıllık yüzde 9,9 artarak 2 bin 167 adede yükseldi. Ancak yabancıların toplam konut satışlarından aldığı pay yalnızca yüzde 1,52 seviyesinde kaldı.

Satış hacmindeki gerileme, konut piyasasının yüksek fiyatlar ve pahalı finansman koşulları altında talep kaybettiğini gösteriyor.

İpotekli satışlar artıyor ama kredi piyasası hâlâ kilitli

Eylül ayında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 5,1 artarak 23 bin 397 adede yükseldi.

Böylece ipotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 16,4 oldu. Bu oran geçen yılın aynı ayında yüzde 14,2 seviyesindeydi.

Ancak tarihsel karşılaştırma farklı bir tablo ortaya koyuyor.

Geçmiş 13 eylül ayının medyan ipotekli satış payı yüzde 25,9. Dolayısıyla mevcut oran, tarihsel medyanın 9,5 puan altında bulunuyor.

Ocak-eylül döneminde ipotekli satışların yüzde 24,7 artması ilk bakışta olumlu görünüyor. Ancak toplam satışların yüzde 7,2 gerilediği dikkate alındığında, konut kredisi piyasasında güçlü bir toparlanmadan söz etmek zor.

Eylül ayında ilk el satışlar yüzde 3,9 artışla 51 bin 519 adede yükselirken, ikinci el satışlar yüzde 15,3 düşüşle 90 bin 871 adede geriledi.

İkinci el konutların toplam satışlardaki payı yüzde 63,8 oldu.

Özellikle ikinci el piyasasındaki sert daralma, konut talebindeki zayıflığın önemli göstergelerinden biri.

Konut fiyatları enflasyona yeniliyor: Reel kayıp yüzde 5,7

Konut piyasasındaki en önemli gelişme, nominal fiyat artışlarının enflasyonun gerisinde kalmaya devam etmesi.

Konut Fiyat Endeksi eylül ayında aylık yüzde 1,2 artarak 239,38 seviyesine yükseldi. Yıllık artış ise ağustostaki yüzde 22,9'dan yüzde 22,3'e geriledi.

Bu, son iki yılın en düşük nominal fiyat artışı.

Nisan 2025'te yüzde 32,9 seviyesine ulaşan yıllık fiyat artış hızı, o tarihten bu yana 10,6 puan geriledi.

Aynı dönemde tüketici enflasyonunun yüzde 29,7 olması nedeniyle konut fiyatları reel olarak yüzde 5,7 değer kaybetti.

Daha önemlisi, reel fiyat değişimi 10 aydır kesintisiz biçimde negatif bölgede bulunuyor.

Kasım 2025'te yüzde 0,2 olan reel yıllık fiyat değişimi, eylül itibarıyla eksi yüzde 5,7'ye geriledi.

Bu tablo, Türkiye'de konut fiyatlarının nominal olarak yükselmeye devam etmesine rağmen satın alma gücü cinsinden ucuzladığını gösteriyor.

Konut piyasasının havası işte burada sönüyor: Fiyat etiketleri yükseliyor, ancak konutun reel değeri geriliyor.

Kiralar fiyatlardan hızlı artıyor: Yatırımın geri dönüş süresi kısaldı

Konut fiyatlarındaki reel gerilemeye karşılık kira getirilerinde göreli bir iyileşme görülüyor.

2026 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla Türkiye genelinde ortalama metrekare konut fiyatı 53 bin 887 TL, aylık metrekare kirası ise 275,37 TL oldu.

Bu verilerle konut yatırımının amortisman süresi 16,3 yıla geriledi. Bir yıl önce aynı süre 17 yıldı.

Mevcut amortisman süresi yaklaşık yüzde 6,1 brüt yıllık kira getirisine karşılık geliyor.

Son bir yılda metrekare konut fiyatları yüzde 26,6 artarken, metrekare kiraları yüzde 32 yükseldi.

Üç büyükşehirdeki tablo da benzer:

• İstanbul: Metrekare fiyatı 90 bin 844 TL, aylık kira 475,20 TL. Amortisman süresi 17,1 yıldan 15,9 yıla indi.

• Ankara: Metrekare fiyatı 49 bin 244 TL. Amortisman süresi 16,3 yıldan 16,1 yıla geriledi.

• İzmir: Metrekare fiyatı 57 bin 589 TL. Amortisman süresi 16,4 yıldan 16,2 yıla indi.

Kira artışının en hızlı gerçekleştiği şehir yüzde 35,5 ile İstanbul oldu.

Ancak amortisman süresinin kısalması, konutun mutlaka ucuz veya cazip bir yatırım haline geldiği anlamına gelmiyor.

Reel olarak hem kiralar hem de konut fiyatları geriliyor. Kira endeksi yüzde 2,4, konut fiyat endeksi ise yüzde 5,7 değer kaybetmiş durumda.

Dolayısıyla yatırımın geri dönüş süresindeki kısalma, esas olarak kiraların satış fiyatlarından daha hızlı artmasından kaynaklanıyor.

Yüzde 41,66 kredi faizi konut talebini baskılıyor

Konut piyasasının önündeki en büyük engellerden biri yüksek finansman maliyetleri.

9 Ekim 2026 haftasında ağırlıklı ortalama konut kredisi faizi yüzde 41,66 seviyesinde gerçekleşti.

Faiz bir önceki haftaya göre 21 baz puan gerilemesine rağmen, 6 Mart 2026'da görülen yüzde 34,17'lik dip seviyenin 7,49 puan üzerinde bulunuyor.

TCMB politika faizi yüzde 37 düzeyindeyken konut kredisi faiziyle arasındaki fark 4,66 puan.

Yıllık tüketici enflasyonu dikkate alındığında konut kredilerinde reel faiz yaklaşık yüzde 9,2 seviyesine ulaşıyor.

Bu kadar yüksek reel faiz ortamında krediyle konut almak, peşin alıma kıyasla oldukça maliyetli.

Nitekim konut kredisi stokunun yıllık yüzde 34,1 artarak 844,7 milyar TL'ye ulaşmasına rağmen reel büyümesi yalnızca yüzde 3,4 oldu.

Takipteki konut kredisi alacakları ise 1,8 milyar TL seviyesinde.

Faiz yükseldiğinde ipotekli satışlar düşüyor

Uzun dönemli veriler, konut kredisi faizleriyle ipotekli satışlar arasındaki güçlü ilişkiyi doğruluyor.

İncelenen 57 ayın 47'sinde faiz değişimi ile ipotekli satışların yıllık değişimi ters yönde hareket etti.

Faizlerin yükseldiği 32 ayın 25'inde ipotekli satışlar gerilerken, faizlerin düştüğü 25 ayın 22'sinde satışlar arttı.

İki değişken arasındaki korelasyon katsayısı eksi 0,54 olarak hesaplanıyor. Ocak 2015'ten başlayan 141 aylık daha uzun veri setinde ise katsayı eksi 0,59.

Özellikle faizlerin bir yılda 10 puandan fazla yükseldiği 13 ayda ipotekli satışların ortalama yüzde 51,7 azalması dikkat çekiyor.

Buna karşılık faizlerin düştüğü 25 ayda ipotekli satışlar ortalama yüzde 78,8 arttı.

Ancak konut satışlarını yalnızca faizler belirlemiyor. Kamu bankalarının kredi politikaları, kampanyalı finansman paketleri, konut arzı ve enflasyon beklentileri de talep üzerinde etkili.

Yine de mevcut verilerin verdiği mesaj açık: Konut kredisi faizlerinde kalıcı bir düşüş olmadan ipotekli satışlarda güçlü bir canlanma beklemek zor.

Yeni konut arzı büyüyor: İki-üç yıl sonra baskı artabilir

Talep zayıflarken arz cephesinde farklı bir eğilim yaşanıyor.

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilerinin birlikte değerlendirilebildiği son dönem olan Haziran 2026 itibarıyla 12 aylık toplam yapı ruhsatı sayısı 1,23 milyon adede ulaştı.

Aynı dönemde yapı kullanma izinleri 720 bin, konut satışları ise 1,74 milyon adet oldu.

Son bir yılda yapı ruhsatları yüzde 26,2, yapı kullanma izinleri yüzde 13,3 arttı.

Yapı ruhsatı sayısı, Aralık 2019'daki 330 bin adetlik dip seviyesinden bu yana 3,8 katına çıktı.

Burada kritik nokta, ruhsatlardaki artışın tamamlanan konut arzına genellikle iki-üç yıllık gecikmeyle yansıması.

Bu nedenle mevcut ruhsat artışı, önümüzdeki yıllarda piyasaya daha fazla yeni konut çıkabileceğine işaret ediyor.

Talebin yeterince toparlanmaması halinde artan arz, konut fiyatları üzerindeki reel baskıyı daha da güçlendirebilir.

Borsada gayrimenkul hisseleri ağır darbe aldı

Konut piyasasındaki zayıflık, Borsa İstanbul'da işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının performansına da yansıyor.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi (XGMYO), yılbaşından bu yana yüzde 13,9 geriledi.

İncelenen 11 GYO hissesinden yedisi aynı dönemde yükselmesine rağmen sektör endeksinin negatif bölgede kalması dikkat çekiyor.

En yüksek getiriyi yüzde 131,8 ile RYGYO sağlarken, en sert kayıp yüzde 75,9 ile DAPGM hissesinde yaşandı.

İşlem hacmi en yüksek hisselerden EKGYO ise yılbaşından bu yana yüzde 0,4 geriledi.

Son bir aylık performans daha da olumsuz.

Bu dönemde XGMYO yüzde 19,9, BIST 100 Endeksi ise yüzde 13,1 değer kaybetti. İncelenen 11 GYO hissesinin sekizi geriledi.

XGMYO yılbaşından bu yana BIST 100'ün 21 puan, son 12 ayda ise 25,6 puan gerisinde kaldı.

Bu ayrışma, yatırımcıların gayrimenkul sektörüne ilişkin beklentilerinde belirgin bir bozulmaya işaret ediyor.

ANALİZ: Konutta balon patlamıyor, havası yavaş yavaş boşalıyor

Türkiye konut piyasasında yaşanan gelişmeleri yalnızca aylık satış rakamlarına bakarak değerlendirmek yanıltıcı olabilir.

Asıl önemli olan, satış hacmi, reel fiyatlar, kredi koşulları ve gelecekteki arzın birlikte incelenmesi.

Bu dört gösterge de konut piyasasının zorlu bir dönemden geçtiğini ortaya koyuyor.

Birincisi, konut fiyatları 10 aydır enflasyon karşısında değer kaybediyor. Nominal fiyatların artmaya devam etmesi, reel kaybı görünmez kılıyor.

İkincisi, yüzde 9,2 düzeyindeki reel konut kredisi faizi, geniş kesimlerin krediyle ev sahibi olmasını zorlaştırıyor.

Üçüncüsü, konut satışları gerilerken yapı ruhsatlarının yüzde 26,2 artması, önümüzdeki iki-üç yılda arz baskısının büyüyebileceğini düşündürüyor.

Dördüncüsü, gayrimenkul hisselerinin BIST 100'ün belirgin biçimde gerisinde kalması, finansal yatırımcıların da sektör konusunda temkinli olduğunu gösteriyor.

Elbette Türkiye'de konut fiyatlarının nominal olarak sert düşmesi için mevcut veriler tek başına yeterli değil. Enflasyon ortamında fiyatlar TL cinsinden yükselmeye devam edebilir.

Ancak bu durum yatırımcının reel olarak para kazandığı anlamına gelmez.

Bizim değerlendirmemiz, konut piyasasında sert bir nominal çöküşten çok, enflasyon yoluyla gerçekleşen uzun süreli bir fiyat düzeltmesinin yaşandığı yönünde.

Yüksek kredi faizleri ve zayıflayan talep sürdükçe bu süreç devam edebilir. Üstelik önümüzdeki yıllarda yeni konut arzının artması, fiyatların yeniden güçlü bir reel yükseliş trendine girmesini zorlaştırabilir.

Kısacası, Türkiye konut piyasasının havası boşalıyor. Üstelik bu kez çıkan ses giderek daha yüksek duyuluyor.

ParaAnaliz, Ahlatçı Yatırım