Servet Yıldırım:  Gayrimenkulde sıkıntı var

Gayrimenkul sektöründe durumu en iyi açıklayan cümleleri geçenlerde iş dünyasından “patronların” katıldığı bir akşam yemeğinde duydum. Sektörün önde gelen isimlerinden birisi “Alıcı sıkıntılı, fiyatlar yüksek. Satıcı sıkıntılı, maliyetler yüksek ve alıcı yok” diyordu. Bu cümle, arz-talep dengesizliğini ve piyasadaki tıkanıklığı sade bir şekilde özetliyor.

Yemekte sadece gayrimenkul ve inşaat sektörünün temsilcileri yoktu. Enerjiden yeme-içmeye, kozmetikten turizme kadar farklı sektörlerden patron ve yöneticiler vardı. Sadece gayrimenkul değil, diğer iş kollarında da benzer sıkıntılar dillendirildi. Ancak gayrimenkul ve inşaat sektöründe durum bana biraz daha sıkıntılı göründü.

Herkesin umudu piyasada bir noktada dengelenme olması.

Gayrimenkulde maliyetlerin aşağı gelmesini kimse beklemiyor

Ancak bu denge, maliyetlerin düşmesiyle sağlanmayacak. Çünkü gayrimenkulde maliyetlerin aşağı gelmesini kimse beklemiyor. Yüksek enflasyon ortamında böyle bir beklenti çok gerçekçi olmaz.

Bir sektör yetkilisi, maliyet artışının boyutunu açıklarken “Son beş yılda kalıpçıdan betoncuya, duvarcıdan diğerlerine kadar kaba inşaatın maliyeti yüzde 2,500 arttı” diyordu. İlk bakışta abartılı gibi görünüyor, ancak değil. Sektör gerçekleri bu yönde.

Geriye, dengelenmenin alıcıların alım gücünün artması yoluyla gerçekleşmesi kalıyor. Ne var ki bu da hemen bugünden yarına gerçekleşebilecek bir gelişme değil. Birkaç yılı alabilir. Bence bu noktada en kritik unsur faizler.

Türkiye’de konut talebi genelde krediyle desteklenen bir niteliğe sahiptir. Eğer faizler makul seviyedeyse ve alıcılar krediye ulaşabiliyorsa, bunun etkisi hemen görülür; piyasa canlanma eğilimi gösterir. Ancak bugün gelinen noktada, mevcut konut kredisi faiz oranlarından dolayı kimse kolay kolay konut kredisi alıp, gayrimenkul satın almaya yanaşmıyor. Çünkü faizler çok yüksek. Sadece faiz yüksek değil aynı zamanda kredi limitleri de düşük.

Dezenflasyon süreci başlangıçta beklendiği gibi hızlı ilerlemiyor

Sektör temsilcileri, “Faizler düşmeli, kredi limitleri artırılmalı” diyor. Ancak bu talebin karşısında, yüzde 35-40 aralığına sıkışmış çok yüksek bir enflasyonu aşağı çekmeye çalışan bir Merkez Bankası var. Üstelik dezenflasyon süreci hiç de başlangıçta beklendiği gibi hızlı ilerlemiyor. Böylesine yavaş ilerleyen bir dezenflasyon sürecinde faizin hızla aşağı gelmesi ve kredi limitlerinin açılmasını beklemek gerçekçi olmaz.

Neredeyse 45 yıldır inşaat sektörünün içinde olan bir diğer gayrimenkul sektör temsilcisinin dediği gibi “Türkiye’de gayrimenkulün iki rakibi var. Birisi mevduat faizi, diğer ise kredi faizi. Ve bugün her ikisi de çok yüksek.”

Bugün Türkiye’de faizlerin seviyesi hem konut alımını hem de finansmana erişimi ciddi biçimde zorlaştırıyor. Enflasyon yüksek kaldıkça, Merkez Bankası’nın faiz indirimi yönündeki taleplere kulak vermesi de pek mümkün görünmüyor. Bu nedenle, gayrimenkul sektöründe kısa vadede iyimser olmak hayli zor.