Kuveyt Türk Yatırım: Konut ve GYO Sektörü Görünümü

Konut Satışları Gerilerken İlk El Piyasası Dirençli: Eylül ayında Türkiye genelinde konut satışları yıllık %9,3 azalarak 142,4 bin adet seviyesinde gerçekleşti. Ocak–Eylül döneminde toplam satışlar %7,2 düşüşle 1.092,9 bin adede geriledi. Bununla birlikte, ilk el konut satışları eylülde yıllık %3,9 artışla 51,5 bin adede yükselirken ikinci el satışlar %15,3 düşüşle 90,9 bin adet oldu. Böylece ilk el satışların toplam içerisindeki payı geçen yılın aynı ayındaki yaklaşık %31,6 seviyesinden %36,2’ye çıktı. Bu ayrışma, yeni konut projelerinin ikinci el piyasasına kıyasla daha dirençli bir talep görünümüne sahip olduğuna işaret ediyor. Ancak toplam satışlardaki daralma, sektörde geniş tabanlı bir talep toparlanmasının henüz oluşmadığını gösteriyor.

Konut Fiyatlarında Nominal Artış Sürerken, Reel Kayıp Devam Ediyor: TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE), Eylül ayında aylık %1,2 artarak 239,4 seviyesine yükseldi. Konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış %22,3 olurken, enflasyondan arındırılmış reel değişim %5,7 düşüş olarak gerçekleşti. Dolayısıyla konut fiyatları nominal olarak yükselmeye devam etse de reel bazda değer kaybı sürüyor. Bölgesel olarak İstanbul’da yıllık fiyat artışı %26,8 ile Türkiye ortalamasının üzerinde gerçekleşirken Ankara’da %22,0, İzmir’de %21,0 oldu. Bu görünüm, gayrimenkul piyasasında fiyat artışlarının bölgelere göre ayrıştığını ve GYO şirketlerinin portföy konumu ile proje özelliklerinin önemini koruduğunu gösteriyor.

Finansman Koşulları İpotekli Satışlarda Belirleyici: İpotekli konut satışları Eylülde yıllık %5,1 artarak 23,4 bin adede ulaşırken toplam satışlar içerisindeki payı %16,4 seviyesinde kaldı. Ocak–Eylül döneminde ipotekli satışlar %24,7 artışla 212,2 bin adede yükseldi. Buna karşın aynı dönemde toplam konut satışlarının %7,2 gerilemesi, kredi kanalındaki büyümenin henüz genel talep görünümüne güçlü biçimde yansımadığını ortaya koyuyor. Konut kredisi faizlerinde kalıcı bir düşüş ve kredi koşullarında iyileşme, hanehalkının konuta erişimini kolaylaştırarak satış hacimlerini destekleyebilir. Bununla birlikte, toparlanmanın gücü yalnızca faizlere değil; hanehalkı gelirlerine, konut fiyatlarına ve aylık taksit yüküne de bağlı olacaktır.

Genel Değerlendirme: Türkiye genelinde konut satışlarının %9,3 gerilemesi ve konut fiyatlarının reel bazda düşüşünü sürdürmesi, talep koşullarının henüz güçlü ve genele yayılan bir toparlanmaya işaret etmediğini gösteriyor. Bu durum GYO şirketleri açısından talep koşulları ve satışların nakde dönüşme hızı açısından genel zayıflığın sürdüğünü gösteriyor. İlk el konut satışlarının ikinci el piyasasına kıyasla daha dirençli seyretmesi, yeni proje geliştiren şirketler için görece olumlu bir görünüm sunduğunu düşünüyoruz. Eylül ayında ilk el konut satışlarının yıllık %3,9 artması ve İstanbul Konut Fiyat Endeksi’ndeki yıllık nominal artışın %26,8’e ulaşması, takip listemizde yer alan Emlak Konut GYO’nun faaliyet gösterdiği pazar açısından görece destekleyici bir zemin oluşturuyor. Şirket açısından sektörel görünümün yanı sıra proje bazlı satış ve tahsilat performansı, arsa portföyünün değer yaratma potansiyeli, finansal yükümlülükler ve net aktif değere (NAD) göre iskonto belirleyici olabileceğini düşünüyoruz.