İkinci El Konutta Yüksek Fiyat Israrı Satışları Düşürdü: İlan Süreleri Uzuyor

Türkiye konut piyasasında fiyat beklentileri ve maliyet dengelerindeki değişim, ikinci el konut satışlarını baskı altına alırken, ibreyi sıfır konut projelerine çevirdi. Ev sahiplerinin yüksek fiyat ısrarı ve artan yenileme maliyetleri, pazarda hareketliliği yavaşlattı.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Eylül 2026’da ilk el konut satışları yıllık bazda yüzde 3,9 artışla 51 bin 519’a yükselirken, ikinci el konut satışları yüzde 15,3 oranında gerileyerek 90 bin 871 seviyesine düştü.

İkinci El Fiyatları Sıfır Konutlarla Yarışıyor

Piyasada yaşanan durgunluğun temel nedenlerinden biri, ikinci el konut fiyatlarının birçok bölgede sıfır konut fiyatlarıyla aynı seviyeye gelmesi. Uzmanlar, ev sahiplerinin emlak sitelerindeki ilanları referans almasının yanıltıcı olduğuna dikkat çekiyor. İlanlardaki rakamların gerçek satış fiyatlarını yansıtmadığını belirten sektör temsilcileri, bu durumun piyasada gerçekçi olmayan bir fiyat beklentisi yarattığını vurguluyor.

BETAM verilerine göre, satılık konut ilanlarının kapanma süresi eylül ayında 57,6 güne çıkarken, konut talep endeksi aylık bazda yüzde 6,4 azaldı. Bekledikleri rakamı bulamayan satıcılar ilanlarını uzun süre yayında tutmak zorunda kalırken, alıcılar aynı bütçeyle daha modern projelere yöneliyor.

"Gizli Maliyetler" Alıcıyı Uzaklaştırıyor

İkinci el konutlarda etiket fiyatı zaman zaman cazip görünse de, eski binaların getirdiği ek masraflar hesapları değiştiriyor. Elektrik ve su tesisatından çatıye, yalıtımdan ortak alanların yenilenmesine kadar pek çok unsur ciddi maliyetler doğuruyor. Kapsamlı tadilat ihtiyaçları, başlangıçtaki fiyat avantajını ortadan kaldırıyor.

Öte yandan, bina yaşı ve deprem güvenliği alıcıların öncelikli kriterleri arasında yer alıyor. Yapısal güvenlik konusunda soru işaretleri barındıran konutlar, olası güçlendirme veya kentsel dönüşüm maliyetleri nedeniyle tercih edilmiyor.

Yatırımcılar Kira Çarpanına Bakıyor

Konut yatırımında da dengeler yeniden şekilleniyor. Satış fiyatlarındaki artışın kira bedellerine aynı oranda yansımaması, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor. Yalnızca gelecekteki değer artışına odaklanmayan yatırımcılar, ödedikleri bedelin kira geliriyle ne kadar sürede karşılanacağını hesaplıyor. Bu durum, yüksek fiyatlı ikinci el konutların yatırımcılarca daha az cazip bulunmasına yol açıyor.

Sektör temsilcileri, gayrimenkul fiyatlandırılmasında ilan rakamlarının değil gerçekleşen satış bedellerinin esas alınması gerektiğinin altını çiziyor. Gerçekçi fiyat politikası izlemeyen ev sahiplerinin satış süreçlerini uzattığı, yeni projelerin sunduğu ödeme kolaylıkları ve garanti avantajlarının ise rekabette öne çıktığı belirtiliyor.