İstanbul BAM’dan Emsal Karar: Artık ‘İhtiyacım Var’ Demeye Gerek Kalmadan Kiracı Tahliyesi Mümkün!

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (BAM), milyonlarca mülk sahibi ve kiracıyı yakından ilgilendiren, kira hukukunda taşları yerinden oynatacak kritik bir karara imza attı. İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi, 10 yıllık uzama süresini dolduran kira sözleşmelerinde, mülk sahiplerinin tahliye için “ihtiyaç, yeniden inşa veya tadilat” gibi somut gerekçeler sunma zorunluluğunu ortadan kaldırdı.

Yeni karara göre; yasal süreyi tamamlayan sözleşmelerde, mülk sahibinin sadece “sözleşmeyi yenilememe iradesi” tahliye için yeterli sebep sayılacak.

Mülk Sahiplerine “Mutlak Fesih” Yetkisi

Türkiye’nin son yıllardaki en büyük kaosu haline gelen kira uyuşmazlıklarında, yargı pratiği mülk sahibi lehine esnedi. Borçlar Kanunu’ndaki “10 yıllık uzama süresi” maddesini netleştiren mahkeme, uzun süreli kiracılık ilişkilerinde mülk sahibinin elini güçlendirdi.

Artık Haklı Neden Sunma Şartı Yok:

Eski uygulamada kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahibinin, bu isteğini mahkemede ispatlanabilir haklı bir nedene (kendinin veya yakınının ihtiyacı, esaslı onarım vb.) dayandırması gerekiyordu. İstanbul BAM’ın son kararıyla birlikte, 10 yılı dolduran kiracılar için bu zorunluluk tarih oldu. Ev sahibi, hiçbir özel neden belirtmeksizin sözleşmeyi sonlandırabilecek.

Tahliye İçin “Altın Kural”: 3 Ay Önceden Noter İhtarı

Mahkeme, mülk sahibine tanıdığı bu geniş yetkiyi belirli ve katı bir takvim şartına bağladı. Usul hatası yapan mülk sahipleri, tahliye hakkını bir yıl boyunca kaybedebilir. İşte izlenmesi gereken yasal prosedür:

Şart	Uygulama Detayı
Yazılı Bildirim	Fesih bildirimi mutlaka noter kanalıyla ve yazılı yapılmalıdır.
Zamanlama (90 Gün)	İhtarname, kira sözleşmesinin bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşmalıdır.
Süre Aşımı Riski	90 günlük sürenin bir gün bile geçirilmesi, tahliye hakkının o yıl için yanmasına neden olur.

Kira Hukukunda Yeni Dönem: Kimleri Etkiliyor?

Bu karar, özellikle büyükşehirlerde uzun süredir aynı konutta oturan ve kira bedeli rayicin çok altında kalan mülk sahipleri için bir çıkış yolu olarak görülüyor. Hukukçular, bu kararın ardından 10 yılını doldurmuş kiracılara yönelik tahliye davalarında ciddi bir artış yaşanabileceği konusunda uyarıyor.