Kentsel Dönüşüm Yazı Serisi - Bölüm IV: Finansman, Devlet Destekleri ve Vergi Muafiyetleri

Yazı serimizin önceki bölümlerinde kentsel dönüşümün temel hukuki mantığını oturtmuş, riskli yapı tespitiyle idari mekanizmaları çalıştırmış ve komşularla bir araya gelip sözleşme imzalanırken dikkat edilecek nüansları tek tek incelemiştik. Bu bölümde ise işin mali tarafı var. Kira yardımı ve faiz desteğinden kimler yararlanabilir, Kanun hangi vergi ve harç avantajlarını getiriyor, KDV nasıl uygulanıyor ve eski taşınmazdaki ipotek veya diğer takyidatlar yeni yapıda nasıl devam ediyor? gibi sorulara cevap arıyoruz.

 Kentsel dönüşüm yalnızca bir yapı yenileme sürecinden ibaret olmayıp aynı zamanda ciddi bir bütçe ve finansman yönetimi. Tahliye anından yeni evinize taşınacağınız güne kadar barınma masrafları, inşaat ödemeleri ve resmi daire bedelleri üst üste biner. "Kira yardımı mı almalıyım yoksa faiz destekli krediyi mi tercih etmeliyim?", "İki destekten aynı anda yararlanmam mümkün mü?", "Tapuda veya belediyede hangi harçlardan muafım?", "KDV ve vergi indirimleri bana ne kazandırır?" benzeri sorular zihninizi kurcalıyorsa devlet teşviklerinin ve muafiyetlerin, cebinize sağlayacağı ekonomik etkiyi birlikte inceleyelim.

 Kira Yardımı mı Faiz Destekli Dönüşüm Kredisi mi?

 6306 sayılı Kanun kapsamında, şartları sağlayan hak sahipleri için kira yardımı ve faiz desteği gibi farklı finansman imkanları bulunmaktadır. Aynı kişi bakımından Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından hem kira yardımı hem de faiz desteği alınamaz. Bu nedenle hangi destekten yararlanılacağı belirlenirken taşınmazın durumu ve hak sahibinin şartları birlikte değerlendirilmelidir.

 A) Devlet Destekli Kira Yardımı ve Detayları

 Maliklere Yapılan Kira Yardımı: Şartların sağlanması halinde riskli yapı maliklerine kira yardımı yapılabilir. Güncel düzenlemeye göre genel kural uyarınca kira yardımı süresi 18 ay olmakla birlikte büyük ölçekli riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ve belirlenen güncel esaslar çerçevesinde bu süre, 48 aya kadar uygulanabilmektedir. Sürenin hangi şekilde uygulanacağı, dönüşümün hukuki niteliğine göre belirlenir.

Birden Fazla Taşınmazı Bulunan Malikler: Bir kişinin aynı yapıda birden fazla bağımsız bölüme sahip olması halinde kural olarak tek bir bağımsız bölüm için kira yardımından faydalanması mümkündür. Bağımsız bölümlerin niteliği, hak sahipliği ve daha önce yardım alınıp alınmadığı gibi hususlar birlikte değerlendirilir.

 Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri: Desteklerden yalnızca maliklerin yararlanması söz konusu değildir. Gerekli şartları taşıyan kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için de ödeme yapılabilmektedir. Bu şahısların aldığı ödeme, maliklere yapılan aylık kira yardımından farklıdır. Belirli şartlarda kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından tek seferlik taşınma veya yardım ödemesi uygulanır. Dolayısıyla kiracılar maliklerle aynı şekilde 18 ay boyunca kira yardımı almaz.

Başvuru Süresi: Kira yardımına ilişkin başvurunun, tahliye veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir. Başvurunun yapılacağı merci ve istenecek belgeler ise taşınmazın bulunduğu yere ve dönüşüm uygulamasının niteliğine göre değişebilir.

 B) Faiz Destekli Kentsel Dönüşüm Kredisi

 Kira yardımı yerine faiz desteğinden yararlanmak isteyen gerçek veya tüzel kişiler, gerekli şartları taşımaları halinde Başkanlıkla protokol imzalamış bankalar üzerinden kredi kullanabilirler. Buradaki sistem, devletin doğrudan karşılıksız kredi vermesinden ziyade belirli kredilerin faiz yükünün bir bölümünün karşılanmasına dayanır. Faiz desteğinin tutarı, kredi türü, vade ve diğer şartları ilgili dönemde yürürlükte bulunan düzenlemelere göre belirlenir.

C) "Yarısı Bizden" Uygulaması

 Yarısı Bizden”, esasen İstanbul’daki kentsel dönüşümü desteklemek amacıyla uygulanan özel bir destek programıdır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre bina bazlı dönüşümde her bir konut ve iş yeri için hibe, kredi ve tahliye desteği sağlanmakta ve toplam destek ciddi miktarlara ulaşmaktadır. Kredilerin geri ödemesi, yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra başlamakta ve 10 yıla kadar vade uygulanmaktadır. İlk yıl faiz uygulanmamakta, sonraki yıllarda güncelleme TÜFE’nin yarısı esas alınarak yapılmaktadır.

 “Yarısı Bizden” kampanyasının süresi 31 Aralık 2027’ye kadar uzatılmıştır.

 Vergi, Harç ve Resim Muafiyetleri

 Pek çok hak sahibinin ve müteahhitin gözden kaçırdığı ancak bir inşaat projesinde ciddi yekün tutan en büyük avantaj 6306 Sayılı Kanun kapsamındaki vergi ve harç muafiyetleridir. Kanun, belirli dönüşüm işlemleri bakımından vergi, harç ve ücret muafiyetleri öngörmekte ise de bu muafiyetler, Kanun'da belirtilen işlem ve şartlara tabidir. Sırf bir yapının kentsel dönüşüme girmesi, bütün işlemlerin vergiden ve harçtan muaf olduğu anlamına gelmez. Kanun kapsamındaki belirli işlem, sözleşme, devir ve tesciller bakımından tapu ve kadastro harçları ile noter harçlarında muafiyet uygulanabilir. Kanun'da belirtilen şartları taşıyan belgeler bakımından damga vergisi yönünden de muafiyet söz konusu olabilmektedir. Burada belirleyici olan, işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamasıyla bağlantısıdır.

 İndirimli KDV Avantajı

 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıların bulunduğu yerlerde gerçekleştirilen belirli dönüşüm projelerinde, taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak belirli konut inşaat taahhüt işlerinde %1 KDV oranı uygulanmaktadır. Bu özel oran, bütün yapım işleri veya bütün kentsel dönüşüm işlemleri için geçerli değildir.

 6306 sayılı Kanun kapsamındaki belirli dönüşüm projelerinde konut teslimleri için özel KDV kuralları bulunmaktadır. Bu kapsamdaki belirli konut teslimlerinde yürürlükteki güncel kademeli KDV oranları uygulanmakta olduğundan sürecin takip edilmesi gerekir.

 İpotek, Terkin ve 3. Şahıs Şerhlerinin Akıbeti

 Kentsel dönüşümün finansal boyutu planlanırken sıklıkla gözden kaçırılan bir diğer husus da mevcut tapulardaki banka ipotekleri, hacizler ve üçüncü şahıs şerhleridir. Riskli yapının yıkılması, eski bağımsız bölüm üzerindeki bütün hak ve şerhlerin kendiliğinden ortadan kalkması anlamına gelmez. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında yapı yıkıldıktan sonra taşınmazın sicilindeki ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, mevzuatta öngörülen sistem çerçevesinde hisseler üzerinde devam eder. Bu hak ve şerhler, dönüşüm kapsamında yapılacak tevhit, ifraz, tescil, kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemlerine engel oluşturmaz. Yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken ise ilgili hak ve şerhler, bunlarla yükümlü olan malike düşen bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.

 Sonuç

 Kentsel dönüşüm maliyetli bir süreç gibi görünse de devletin sağladığı kira desteği, hibe imkanları, faizli kredi opsiyonları, harç sıfırlamaları ve %1 KDV avantajı gibi enstrümanlar doğru harmanlandığında ciddi bir finansal imkana dönüşmektedir. Hak sahibi olarak yapmanız gereken tek şey, yasal başvuru sürelerini kaçırmamak ve noterden belediyeye kadar her resmi merciye "6306 sayılı Kanun kapsamındaki muafiyet" dilekçelerinizi eksiksiz sunmaktır. Bunun için de alanında uzman kişilerden profesyonel destek almanız elzemdir.

Finansman planlandı, destekler alındı ve taşınmaz yıkıldı ise sırada inşaat sahasındaki işlerin nasıl yürüyeceği var. Gerçekten de şantiye takibi, iskan süreci ve evin boşaltılması aşamasında haklarımızı nasıl korumamız gerekiyor? Yazı serimizin bir sonraki bölümünde sürecin fiili ve şantiye boyutunu ele alıyoruz: “Tahliye, İskan ve Teslim” başlığı altında binanın boşaltılması prosedürlerini, şantiye denetimlerini, yapı iskan sürecini ve ayıplı ifaya karşı haklarınızı tüm detaylarıyla inceleyeceğiz. Bir sonraki yazıda görüşmek üzere...

 (Bu makale, Av. Arb. Cem Özturan tarafından paraanaliz.com internet sitesinde genel bilgilendirme amaçlı yayımlanmak üzere hazırlanmış olup kaynak gösterilse dahi tamamı, özel izin alınmaksızın kullanılamaz. Makalenin yalnızca bir bölümünün dahi alıntılanması, aktif link vermek suretiyle kullanılmasına bağlıdır. Kaynak ve yazar belirtilmeksizin makalenin kısmen veya tamamen yayınlanması, fikri ve şahsi haklara aykırılık teşkil eder.)