Yargıtay’dan Flaş Emsal Kira Kararı! Bu Habere Kiracılar Çok Üzülecek!

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira ilişkisinde çığır açacak nitelikte bir emsal karara imza attı. Daire, yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi, ödenen mevcut kiranın emsal ve rayiçlerin altında kaldığının tespit edilmesi durumunda kira tespit davasının değerlendirilebileceğine hükmetti. Yargıtay, bu kararıyla 2018 yılında yenilenen sözleşmeyi gerekçe göstererek davayı reddeden yerel mahkeme kararını bozdu.

22 Bin Liralık Kira İçin 39 Bin Lira Talep Edildi

İstanbul’da yaşanan somut olayda bir mülk sahibi, 2005 yılında kiraya verdiği iş yeri için kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsal bedellerin çok altında kaldığını belirterek kira tespit davası açtı. Mülk sahibi, piyasadaki rayiç kira bedellerindeki artışı gerekçe göstererek aylık kiranın 39 bin liraya yükseltilmesini talep etti.

Ancak davaya bakan Sulh Hukuk Mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğine dikkat çekerek dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirtti. Mahkeme, bu gerekçeyle kira bedelinin "hak ve nesafete" göre belirlenemeyeceğine, sözleşmedeki artış hükmünün uygulanması gerektiğine karar vererek davayı reddetti. Davacının istinaf başvurusunun da reddedilmesi üzerine dosya Yargıtay'a taşındı.

Yargıtay Kararı Bozdu: "Kira Tespit Davası İçin Her Zaman Dava Açılabilir"

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Daire, kira ilişkisinin ilk olarak 2005 yılında başladığına işaret ederek 2018'de imzalanan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığının detaylıca araştırılması gerektiğine dikkat çekti.

Yargıtay kararında, Türk Borçlar Kanunu kapsamında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerli olduğu hatırlatıldı. Kanuna göre 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yeni kira bedeli belirlenirken emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve ilgili ekonomik göstergelerin dikkate alınması gerektiği vurgulandı. Kararda ayrıca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceği yönündeki yasal düzenlemeye de altı çizilerek dikkat çekildi.

2018'deki Sözleşmenin Niteliği ve Emsal Bedeller Araştırılacak

Yargıtay, somut olayda 2018 yılında imzalanan sözleşmenin sıfırdan yeni bir kira ilişkisi başlatıp başlatmadığının kritik önem taşıdığını belirtti. Kararda, kira ilişkisinin 2005'te başladığı, 2018'deki sözleşmenin ise kira bedelini güncellemek amacıyla değil, mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin ileri sürüldüğü aktarıldı. Bu nedenle yerel mahkemenin söz konusu iddiaları ve delilleri ayrıntılı biçimde değerlendirmesi gerektiği ifade edildi.

Bununla birlikte mahkemenin kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığını da araştırması gerektiğine hükmedildi. Kararda, 2018'de yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi raporuyla incelenmesi gerektiği belirtildi. Yargıtay'a göre:

• Söz konusu kira bedelinin rayice uygun olduğu tespit edilir ise talep edilen dönem için sözleşmedeki artış şartları uygulanacak.

• Kira bedelinin rayicin altında kaldığının belirlenmesi halinde ise şartları oluşuyorsa kira bedelinin "hak ve nesafete" göre yeniden belirlenmesi gerekecek.

Yargıtay'dan 5 Yıl Şartına İlişkin Kritik AÇIKLAMA

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kararında, yenilenen sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve taraflar arasındaki toplam kira ilişkisi süresinin dikkate alınması gerektiği vurgulandı.

Böylece Yargıtay, emsal teşkil eden bu kararla birlikte yalnızca son kira sözleşmesinin tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin hesaplanamayacağı, kira ilişkisinin başlangıcı ve sözleşmenin niteliğinin de araştırılması gerektiği yönünde nihai değerlendirmesini yapmış oldu.