Türkiye’de reel kiralar geriliyor, İstanbul ters yönde gidiyor

Türkiye genelinde konut kiralarındaki artış enflasyonun gerisinde kalırken, İstanbul diğer büyükşehirlerden belirgin biçimde ayrıştı. Ağustos 2026 verilerine göre Türkiye genelinde reel kiralar yıllık yüzde 7,1 gerilerken, İstanbul’da yüzde 9,4 arttı. Kentte ortalama kira ise 45 bin 510 TL’ye ulaştı.

Emlakjet ve Endeksa verileriyle hazırlanan Ağustos 2026 Kira Raporu, Türkiye’nin kiralık konut piyasasında iki farklı eğilimin ortaya çıktığını gösterdi.

Türkiye genelinde ortalama konut kirası 28 bin 40 TL olurken, İstanbul’da ortalama kira 45 bin 510 TL’ye yükseldi. Böylece İstanbul’daki ortalama kira Türkiye ortalamasının yüzde 62,3 üzerine çıktı.

Türkiye genelinde reel kiralar yüzde 7,1 düştü

Rapora göre Türkiye genelinde konut kiraları son bir yılda nominal olarak yüzde 22,3 arttı. Ancak enflasyon dikkate alındığında kiralarda yüzde 7,1’lik reel gerileme yaşandı.

Reel düşüş, kira bedellerinin TL cinsinden azaldığı anlamına gelmiyor. Kiraların artmaya devam etmesine rağmen artış hızının genel enflasyonun altında kalması, reel olarak gerilemeye işaret ediyor.

İstanbul ise genel tablonun tam tersine hareket etti.

Kentte kiralar yıllık bazda nominal olarak yüzde 44 yükselirken, enflasyondan arındırılmış reel artış yüzde 9,4 oldu. Böylece İstanbul, incelenen beş büyükşehir arasında reel kira artışı yaşanan tek kent olarak öne çıktı.

En yüksek ortalama kira İstanbul’da

Ağustos 2026 itibarıyla Türkiye’de ortalama konut kirasının en yüksek olduğu şehir 45 bin 510 TL ile İstanbul oldu.

İstanbul’u 40 bin 940 TL ile Muğla takip etti. Ortalama kira Ankara’da 34 bin 440 TL, İzmir’de 33 bin 369 TL ve Antalya’da 29 bin 306 TL olarak hesaplandı. Bursa’da ise ortalama kira 24 bin 207 TL seviyesinde gerçekleşti.

Büyükşehirlerde nominal kira artışları devam etmesine rağmen İstanbul dışındaki kentlerde artışlar enflasyonun altında kaldı.

Yıllık nominal kira artışı Ankara’da yüzde 20,5, İzmir’de yüzde 19,3, Antalya’da yüzde 24,1 ve Bursa’da yüzde 17,4 oldu.

Büyükşehirlerde reel kira düşüşü sürüyor

Enflasyondan arındırıldığında tablo daha belirgin hale geliyor.

Reel kiralar yıllık bazda Ankara’da yüzde 8,5, İzmir’de yüzde 9,4, Antalya’da yüzde 5,7 ve Bursa’da yüzde 10,8 geriledi.

İstanbul’daki yüzde 9,4’lük reel artış ise kentin diğer büyükşehirlerden güçlü biçimde ayrıştığını gösterdi.

Veriler, özellikle İstanbul’da kiralık konut talebi ile arzı arasındaki dengesizliğin kira fiyatları üzerindeki baskısını sürdürdüğüne işaret ediyor.

“İstanbul’da kiralık konut arzı artırılmalı”

Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, verilerin İstanbul’da kiralık konut arzının artırılması gerektiğini ortaya koyduğunu söyledi.

Öğüt, kiralık sosyal konut projelerinin vatandaşların daha erişilebilir fiyatlarla konuta ulaşması açısından önemli olduğunu belirterek İstanbul’daki ortalama kiranın 45 bin TL’yi aşmasına ve yıllık reel artışın yüzde 9,4’e ulaşmasına dikkat çekti.

İstanbul’un Türkiye genelindeki eğilimden ayrışmasının, kiralık konut arzını artırmaya yönelik politikaların önemini gösterdiğini ifade eden Öğüt, sosyal konut projelerinin ihtiyaç yoğunluğuna göre şehir, ilçe ve mahalle bazındaki güncel veriler kullanılarak planlanması gerektiğini söyledi.

Öğüt’e göre bu yaklaşım hem konuta erişilebilirliği artırabilir hem de kira piyasasında daha kalıcı bir denge kurulmasına yardımcı olabilir.

İstanbul kira piyasasında yalnız kaldı

Ağustos verileri, Türkiye genelinde yüksek nominal kira artışlarının devam etmesine rağmen enflasyonun kiralardaki yükselişi reel olarak aşındırdığını ortaya koyuyor.

Ancak İstanbul bu eğilimin dışında kalıyor. Türkiye genelinde reel kiralar yüzde 7,1 gerilerken İstanbul’da yüzde 9,4 yükselmesi, ülkenin en büyük kentindeki konut piyasasının farklı bir arz-talep dengesiyle karşı karşıya olduğunu gösteriyor.

Ortalama kiranın 45 bin 510 TL’ye ulaşması da İstanbul’da kiralık konuta erişim sorununu yeniden gündeme taşıyor.

Emlak Jet & Endeksa