Konut fiyatları enflasyona yenildi: Ankara zam şampiyonu, İstanbul satış lideri

Emlakjet ve Endeksa’nın Ağustos 2026 Konut Değer Raporu’na göre Türkiye’de ortalama konut fiyatı 5,31 milyon TL’ye ulaştı. Metrekare fiyatları son bir yılda yüzde 23,5 yükselmesine rağmen reel olarak yüzde 6,2 geriledi. En yüksek nominal fiyat artışı Ankara’da görülürken, konut satışlarında İstanbul ilk sırada yer aldı.

Ortalama konut fiyatı 5,3 milyon TL’yi geçti

Türkiye’de konut fiyatları TL bazında yükselmeye devam ederken, enflasyondan arındırıldığında değer kaybı sürüyor.

Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Ağustos 2026 Konut Değer Raporu’na göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 42 bin 488 TL’ye, ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon 311 bin TL’ye yükseldi.

Konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak yüzde 23,5 arttı. Ancak enflasyondan arındırıldığında yıllık değişim eksi yüzde 6,2 oldu.

Başka bir ifadeyle konut sahipleri TL cinsinden fiyat artışı görmeye devam ederken, konutun reel değeri yıllık bazda geriledi.

Ankara fiyat artışında lider

Ağustos 2026 itibarıyla en fazla konut satılan 30 il arasında yıllık metrekare fiyat artışında ilk sırayı Ankara aldı.

Başkentte konut fiyatları yıllık bazda yüzde 28,2 yükseldi. Ankara’yı yüzde 27,8 ile Kocaeli, yüzde 27,2 ile İstanbul, yüzde 24,9 ile Antalya ve yüzde 24,8 ile Elazığ takip etti.

Ancak enflasyon hesaba katıldığında tablo değişiyor.

İncelenen 30 ilin tamamında konut fiyatları reel olarak değer kaybetti.

Reel kaybın en sınırlı olduğu il yüzde 2,6 ile yine Ankara oldu. Kocaeli’de reel fiyatlar yüzde 2,9, İstanbul’da yüzde 3,4, Antalya’da yüzde 5,1 ve Elazığ’da yüzde 5,2 geriledi.

Beş büyük şehirde de reel kayıp var

Türkiye’nin nüfus açısından en büyük beş şehrinde de konut fiyatları yıllık bazda enflasyonun gerisinde kaldı.

Nominal fiyat artışında yüzde 28,2 ile Ankara ilk sırada yer alırken, onu yüzde 27,2 ile İstanbul izledi. Antalya’da yıllık artış yüzde 24,9, Bursa’da yüzde 21,3, İzmir’de ise yüzde 20,6 oldu.

Ancak beş büyük şehrin tamamında reel fiyat değişimi negatif gerçekleşti.

Ortalama konut fiyatında ise İstanbul açık ara ilk sırada bulunuyor.

İstanbul’da ortalama konut satış fiyatı 7 milyon 359 bin 550 TL olurken, İzmir’de 6 milyon 574 bin 320 TL, Antalya’da 6 milyon 132 bin 170 TL, Ankara’da 5 milyon 132 bin 140 TL ve Bursa’da 4 milyon 737 bin 460 TL olarak hesaplandı.

İstanbul’da bir ev bir yılda 1,4 milyon TL pahalandı

İstanbul’da ortalama konut fiyatındaki nominal artışın büyüklüğü dikkat çekiyor.

Ağustos 2025’te 5 milyon 996 bin 58 TL olan ortalama konut satış fiyatı, Ağustos 2026’da 7 milyon 359 bin 550 TL’ye çıktı.

Böylece İstanbul’da ortalama bir konutun etiketi yalnızca bir yılda yaklaşık 1,4 milyon TL arttı.

Buna rağmen İstanbul’da konut fiyatlarının reel olarak yüzde 3,4 gerilemesi, yüksek enflasyon ortamında nominal fiyat artışının tek başına konut yatırımcısına reel getiri sağlamadığını ortaya koyuyor.

Konut satışları yüzde 14,7 düştü

Fiyatlardaki yükselişe karşılık satış hacminde belirgin bir gerileme yaşandı.

TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde ağustos ayında 127 bin 410 konut satıldı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 14,7 azaldı.

Ocak-ağustos döneminde de toplam konut satışları yıllık bazda yüzde 6,8 geriledi.

Büyük şehirler arasında satış lideri İstanbul oldu. Ağustos ayında İstanbul’da 20 bin 426 konut el değiştirdi.

İstanbul’u 10 bin 851 satışla Ankara, 6 bin 532 ile İzmir, 5 bin 855 ile Antalya ve 3 bin 914 ile Bursa takip etti.

İpotekli satışlarda dikkat çekici artış

Toplam konut satışlarındaki düşüşe rağmen ipotekli satışlarda ters yönde bir hareket görülüyor.

Ağustos ayında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 7,2 artarak 22 bin 131’e yükseldi.

Yılın ilk sekiz ayında toplam konut satışları yüzde 6,8 azalırken, ipotekli satışlardaki artış yüzde 27,6’ya ulaştı.

Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, bu ayrışmanın konut kredisiyle yapılan alımlarda belirgin bir canlanmaya işaret ettiğini söyledi.

Öğüt, “Ağustos ayında toplam konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre gerilerken, ipotekli satışlardaki artış dikkat çekiyor” dedi.

Konut fiyatlarının nominal olarak yükselmeye devam etmesine karşın reel olarak gerilediğine dikkat çeken Öğüt, önümüzdeki dönemde finansman koşullarındaki değişimin talep ve satış hacmine yansımasının piyasanın yönü açısından belirleyici olacağını ifade etti.

Konutta nominal artış, reel kayıp

Ağustos verileri konut piyasasında iki farklı eğilimin aynı anda devam ettiğini gösteriyor.

Bir tarafta Türkiye genelinde ortalama bir konutun fiyatı 5,3 milyon TL’yi aşarken İstanbul’da ortalama fiyat 7,4 milyon TL’ye yaklaşıyor. Diğer tarafta ise fiyat artışları enflasyonun altında kaldığı için konut reel olarak değer kaybetmeye devam ediyor.

Buna satış hacmindeki yıllık düşüş de eşlik ediyor. Ancak ipotekli satışların ilk sekiz ayda yüzde 27,6 artması, finansman kanalı üzerinden talepte farklı bir hareketlenmenin başladığına işaret ediyor.

Önümüzdeki dönemde konut piyasasının yönü açısından enflasyon, konut kredisi koşulları ve hanehalkının satın alma gücü temel belirleyiciler olmaya devam edecek.

ForInvest Haber