Çin’de Konut Krizi Derinleşiyor: Fiyat Düşüşü Hızlandı, Pekin 1,6 Trilyon Dolarlık Fonu Devreye Sokuyor

Çin’de yeni konut fiyatlarının temmuz ayında daha hızlı gerilemesi, beş yıldır devam eden emlak krizinde dip seviyeye yaklaşıldığı yönündeki umutları zayıflattı. Ekonominin tüketim ve yatırımlar cephesinde de ivme kaybetmesi üzerine Pekin, 10,9 trilyon yuanlık konut fonunun kullanım alanını genişleterek sektörü ve hanehalkı harcamalarını desteklemeye hazırlanıyor.

Çin ekonomisinin en önemli sorunlarından biri olmaya devam eden gayrimenkul sektöründe toparlanma bir kez daha erteleniyor.

Çin Ulusal İstatistik Bürosu'nun verilerine göre, devlet tarafından sübvanse edilen konutlar hariç tutulduğunda 70 kentte yeni konut fiyatları temmuz ayında bir önceki aya göre yüzde 0,18 geriledi. Haziranda aylık düşüş yüzde 0,15 seviyesindeydi.

Devlet müdahalesinin daha sınırlı olduğu ikinci el konut piyasasında ise fiyatlar aylık yüzde 0,29 düştü. Hazirandaki yüzde 0,32'lik gerilemeye kıyasla burada sınırlı bir iyileşme görüldü.

Ancak yeni konut fiyatlarındaki düşüşün yeniden hızlanması, Çin'deki uzun soluklu emlak krizinin dip seviyesine yaklaştığı yönündeki beklentilere darbe vurdu.

Beş yıllık emlak krizi ekonomiyi aşağı çekiyor

Çin'in gayrimenkul sektöründeki gerileme yaklaşık beş yıldır ekonomik büyümenin üzerinde önemli bir yük oluşturuyor.

Konut fiyatlarındaki düşüş hanehalkının servet algısını olumsuz etkilerken, Pekin'in tüketimi canlandırma ve ekonominin ihracata olan bağımlılığını azaltma çabalarını da zorlaştırıyor.

Temmuz ayına ilişkin diğer ekonomik göstergeler de bu zayıflığı teyit etti. Perakende satışlar beklentilerin altında artarken sanayi üretimindeki büyüme de hız kaybetti.

Gayrimenkuldeki toparlanma belirtileri ise büyük ölçüde Çin'in en büyük şehirleriyle ve iyi lokasyonlardaki eski konutlar gibi belirli piyasa segmentleriyle sınırlı kalıyor.

Wall Street emlakta dip konusunda bölünmüş durumda

Citigroup ve Bank of America gibi bazı büyük finans kuruluşlarının analistleri Çin emlak sektöründe istikrar belirtilerinin ortaya çıkmaya başladığını savunuyor.

Ancak bu görüş konusunda fikir birliği yok.

Fitch Ratings, haziran sonunda yeni konut satışlarına ilişkin tahminini aşağı çekmişti. Kuruluşa göre birkaç güçlü kentte görülen toparlanma, daha küçük şehirlerde devam eden zayıflığı telafi etmeye yetmiyor.

Çin yönetiminin geçen ay gerçekleştirdiği kritik Politbüro toplantısında yeni ve kapsamlı bir emlak teşvik paketi açıklamaması da piyasalardaki soru işaretlerini artırdı.

Citigroup analisti Griffin Chan'a göre Politbüro açıklamasındaki ton emlak politikası konusunda yumuşamış olsa da, hükümetin kentlerin büyük bölümünde talebi destekleyecek kapsamlı önlemler almak için henüz aciliyet hissetmediği görülüyor.

Pekin ve Şanghay konut alımındaki sınırlamaları gevşetiyor

Merkezi yönetim büyük çaplı bir kurtarma paketinden kaçınırken, yerel yönetimler konut talebini desteklemek amacıyla kademeli adımlar atıyor.

Pekin yönetimi bu ay kentte ikamet kaydı bulunmayan kişilerin konut satın almasını kolaylaştıran yeni düzenlemeler açıkladı.

Başkent böylece Şanghay'ın ardından yaklaşık on yıldır uygulanan konut satın alma kısıtlamalarını gevşeten büyük kentlerden biri oldu.

Ancak bugüne kadar atılan adımlar, ülke genelinde emlak fiyatlarını istikrara kavuşturacak ölçekte bir talep yaratmış değil.

1,6 trilyon dolarlık fon için yeni hamle

Ekonomide temmuz ayında ortaya çıkan geniş tabanlı yavaşlamanın ardından Pekin şimdi çok daha büyük bir finansman havuzunu harekete geçirmeye hazırlanıyor.

Çin, toplam büyüklüğü 10,9 trilyon yuan, yaklaşık 1,6 trilyon dolar olan Konut İhtiyat Fonu'nun kullanım alanlarını genişletiyor.

Yaklaşık 30 yıl önce Singapur modelinden esinlenerek oluşturulan sistemde çalışanlar ve işverenler her ay ortak bir konut fonuna katkıda bulunuyor. Biriken kaynaklar daha sonra özellikle düşük faizli mortgage kredilerinin finansmanında kullanılıyor.

Son resmi verilere göre sisteme yaklaşık 180 milyon çalışan ve işveren katkıda bulunuyor. Fonun 2024 itibarıyla ulaştığı 10,9 trilyon yuanlık büyüklük, Çin'deki toplam mortgage kredisi stokunun bile üzerinde.

Fon artık sadece ev satın almak için kullanılmayacak

Yeni düzenlemeyle hanehalklarının fondaki tasarruflarını yalnızca konut satın almak için değil, ev renovasyonu gibi yüksek tutarlı harcamalarda da kullanabilmesinin önü açılacak.

Kira ödemelerinde fondan yararlanılmasına ilişkin koşullar da gevşetilecek.

Amaç yalnızca emlak piyasasını değil, konut bağlantılı tüketim harcamalarını da canlandırmak.

Düzenleme önümüzdeki ay yürürlüğe girecek.

Fonun yönetim merkezlerine ayrıca ilk kez politika bankalarının tahvillerini satın alma yetkisi verilecek. Böylece fon varlıklarından elde edilen getirilerin artırılması hedefleniyor.

Bu adım Çin tahvil piyasasında da olumlu karşılandı. China Development Bank'ın 10 yıllık tahvil faizleri salı günü son iki ayın en sert düşüşünü kaydetti.

Mortgage faizlerinde yeni indirimlerin önü açılıyor

Yeni düzenlemenin dikkat çeken bir diğer bölümü ise Konut İhtiyat Fonu üzerinden verilen mortgage kredilerinin faizlerinin belirlenmesiyle ilgili.

Daha önce bu kredilerde faiz indirimi için Çin Merkez Bankası'nın öneride bulunması ve Devlet Konseyi'nin bunu onaylaması gerekiyordu.

Yeni sistemde Devlet Konseyi faiz oranlarını doğrudan belirleyebilecek.

China Index Holdings analistlerine göre değişiklik, fon üzerinden kullandırılan mortgage kredilerinde daha esnek faiz ayarlamalarının önünü açıyor ve konut piyasası açısından sınırlı da olsa olumlu bir gelişme oluşturuyor.

Fon üzerinden verilen konut kredilerinin faizleri halihazırda bankaların gösterge mortgage faizlerinden yaklaşık 0,9 puan daha düşük.

Yeni bir faiz indirimi yapılması, konut alıcılarının toplam finansman yükünü daha da azaltabilir.

Bankalar çekildikçe kamu fonunun önemi artıyor

Çin bankalarının kârlılık üzerindeki baskılar nedeniyle kredi vermekte daha ihtiyatlı davranması, Konut İhtiyat Fonu'nu gayrimenkul finansmanı açısından giderek daha önemli hale getiriyor.

China Index Holdings verilerine göre yalnızca bu yıl 80'den fazla yerel yönetim, fon tarafından desteklenen konut kredilerinin limitlerini yükseltti.

Pekin böylece emlak piyasasını doğrudan dev bir teşvik paketiyle kurtarmak yerine, mevcut finansal kaynakları daha esnek kullanarak konut talebini ve tüketimi desteklemeyi deniyor.

Asıl sorun güven

Ancak son veriler Çin'in karşı karşıya olduğu sorunun yalnızca mortgage faizlerinin yüksekliği veya konut satın alma kısıtlamalarından ibaret olmadığını gösteriyor.

Beş yıldır devam eden fiyat düşüşleri hanehalkının konuta yönelik beklentilerini bozarken, zayıf işgücü piyasası ve tüketimdeki yavaşlama da yeni borçlanma iştahını sınırlıyor.

Bu nedenle 1,6 trilyon dolarlık fonun daha geniş kullanımına izin verilmesi önemli bir destek sağlayabilir, ancak fonun büyüklüğü ile ekonomiye aktarılacak yeni teşvikin büyüklüğü aynı şey değil. Düzenleme esas olarak halihazırda birikmiş kaynakların kullanım alanlarını genişletiyor.

Çin'in emlak krizinde gerçek bir dönüşten söz edilebilmesi için yeni ve ikinci el konut fiyatlarının istikrara kavuşmasının yanı sıra satışlarda, kredi talebinde ve hanehalkı güveninde de kalıcı toparlanma görülmesi gerekecek.

Temmuz verileri ise bu noktanın henüz gelmediğini gösteriyor.

https://www.paraanaliz.com/yazarlar/atilla/fos-yeni-finansal-krizin-kiyilarindayiz