ANALİZ: KONUT PİYASASI GÖRÜNÜMÜ

A. Tarihsel Görünüm

Grafik 1: 2002 - 2024 yılları arasında iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı daire sayısı Yukarıdaki grafikten görülebileceği gibi 2002 ve 2019 yılları arasında ikamet amaçlı daire sayısının hızla arttığı söylenebilir.

2019 yılından günümüze kadar olan sürede ise bu artış trendi devam etmemektedir. Son 5 yıllık dönemde ikamet amaçlı daire sayısı yatay seviyelerdedir.

Grafik 2: Nüfus ile ağırlıklandırılmış iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı daire sayısı Yukarıdaki grafikte yapımı tamamlanan daire sayısı nüfus ile ağırlıklandırılmıştır.

Buna göre 2014 - 2019 yılları arasında "İkamet amaçlı daire sayısı / 15 yaş ve üzeri nüfus" katsayısı ortalama 1,08 seviyesindeyken, 2019 - 2023 yılları arasında bu katsayı 0,73 seviyesindedir. Güncel seviye 2014 - 2019 yıllarına göre %33 aşağıdadır.

Grafik 3: İstihdam ile ağırlıklandırılmış ipotekli satış verisi Yukarıdaki grafikte ipotekli satış verisi, istihdam verisine bölünmüştür. Buna göre 2014 - 2022 yılları arasında bu katsayı 1,23 seviyesindeyken 2022 - 2024 yılları arasında 0,56 seviyesindedir. 2023 yılındaki faiz artışından günümüze ise ilgili katsayı 0,34 seviyesindedir.

Söz konusu veri istihdama konu kişilerin konut sahipliği oranının gittikçe azalması ile ilgili yorumlanabilir.

Bu 3 grafikten hareketle istihdam ve nüfustaki artışın yeni konut arzlarıyla desteklenmediği söylenebilir. Konut arzındaki sorunlar konut fiyatlarının değişiminde de etkili olacaktır.

Grafik 4: İnşaat maliyet değişimi ve konut fiyat değişimi İstihdam ve nüfusa göre yeni konut arzının oluşmaması yüksek inşaat maliyetleri ile açıklanabilir. Yukarıdaki grafikte 2015 - 2024 yılları arasında inşaat maliyet endeksindeki değişim yer almaktadır.

B. Gelecek Perspektifi

Grafik 5: Faiz oranı ve İpoteksiz Konut Satışları

Yukarıdaki grafikte faiz oranı ve ipoteksiz konut satışları yer almaktadır. Buna göre faizin arttığı zaman dilimlerinde ipoteksiz konut satışlarının arttığı görünmektedir. Aralık ayı hariç tutulduğunda ilgili iki veri arasındaki korelasyon oranı %49 seviyesinde olmaktadır. Günümüzde ise yüksek faiz seviyelerine ipoteksiz konut satışları eşlik etmemektedir.

Bu durum konut dışında cazip yatırım araçlarının mevcudiyeti ve konuta erişilebilirliğin zorlaşması ile incelenmelidir.

Grafik 6: Konut faiz oranları ve konut fiyatları değişimi Yukarıdaki grafikte konut kredisi faiz oranları değişimi ve konut fiyatlarındaki değişim yer almaktadır. Buna göre faizin düştüğü 3 zaman diliminden 2 tanesinde konut fiyatlarında artış yer almaktadır.

2016 - 2017 yılları arasındaki faiz düşüşünde ise konut fiyatları artmamış aksine düşüş göstermiştir. Yani her dönem için faiz düşüşlerinin konut fiyatlarını artıracağı önermesi geçerli olmayabilir.