Konutta umutlar başka bahara: Satışlar yavaşladı, reel fiyatlar yerinde sayıyor

2025’e faiz indirimleriyle güçlü başlayan konut sektörü, yılın son çeyreğinde belirgin bir ivme kaybı yaşadı. Kasım itibarıyla konut fiyatları nominal olarak yükselmeye devam etse de reel artış neredeyse sıfırlandı. Satışlar ekim ve kasım aylarında düşüşe geçerken, yüksek kredi faizleri ve belirsizlikler hem oturum amaçlı alıcıyı hem de yatırımcıyı beklemeye itti. Sektörde canlanmaya dair beklentiler büyük ölçüde 2026 yılına ötelenmiş durumda.

---

Reel fiyatlar bir yıldır yerinde sayıyor

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, kasım ayı itibarıyla konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak yüzde 31,04 arttı. Ancak aynı dönemde reel artış yalnızca yüzde 0,3 seviyesinde kaldı. Bu tablo, son bir yılda konut fiyatlarının reel anlamda neredeyse hiç değer kazanmadığını, başka bir ifadeyle alım gücünü ancak koruduğunu gösteriyor.

Aylık bazda endeks kasımda yüzde 2,67 yükseldi. Büyükşehirlerde yıllık nominal artış İstanbul’da yüzde 31,7, Ankara’da yüzde 37,9, İzmir’de ise yüzde 31,6 olarak gerçekleşti. Bölgesel bazda en yüksek yıllık artış yüzde 40,1 ile Doğu Anadolu’daki bazı illerde görülürken, en düşük artış yüzde 21,9 ile Hatay–Kahramanmaraş–Osmaniye hattında kaydedildi.

Satışlar son çeyrekte geriledi

Kasım ayında Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 7,8 düşerek 141 bin 100 adet oldu. Satışların en yoğun olduğu iller İstanbul, Ankara ve İzmir olurken; Ardahan, Bayburt ve Artvin listenin sonunda yer aldı.

İpotekli konut satışları kasımda yüzde 1,4 azalarak 21 bin 499 adede geriledi ve toplam satışlar içindeki payı yüzde 15,2 oldu. Kredili satışların 5 bin 483’ü ilk el konutlardan oluştu. Diğer satış türlerinde ise yüzde 8,8’lik düşüş dikkat çekti.

Buna karşın yılın ilk 11 ayına bakıldığında tablo hâlâ pozitif. Ocak–kasım döneminde toplam satışlar geçen yıla göre yüzde 13,3 artarak 1 milyon 434 bin adede ulaştı. Aynı dönemde ipotekli satışlar yüzde 53,5 artış gösterdi. Ancak bu güçlü performansın büyük kısmı yılın ilk aylarında yoğunlaşmış durumda.

Faiz indirimleriyle başlayan canlılık kalıcı olmadı

TCMB’nin faiz indirim sürecini başlatmasının ardından 2025’in ilk aylarında konut satışlarında belirgin bir sıçrama yaşanmıştı. Ocak ayında toplam satışlar yüzde 39,7 artarken, ipotekli satışlardaki yüzde 182,8’lik yükseliş dikkat çekmişti. Şubat ayında da bu eğilim devam etti.

Ancak mart ayından itibaren siyasi belirsizlikler ve faiz indirim sürecine ilişkin soru işaretleri satış ivmesini zayıflattı. Yaz aylarıyla birlikte momentum kaybı netleşti ve ekim ayında yıllık bazda satışlar ilk kez eksiye döndü. Kasımda düşüş hızlanarak devam etti ve sektör iki ay üst üste daralma yaşadı.

2026 beklentileri: Faiz düşerse talep geri gelebilir

Konut sektörü 2026’ya, yüksek nominal fiyatlar, düşük reel alım gücü ve hâlâ yüksek kredi faizleri gibi yapısal sorunlarla giriyor. Ancak gelecek yıla ilişkin beklentilerde faiz indirimi temel belirleyici unsur olarak öne çıkıyor.

Piyasa projeksiyonlarına göre, politika faizindeki düşüşe paralel olarak konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 2’nin altına gerilemesi halinde talepte yeniden canlanma görülebilir. Bu canlanmanın ise ilk aşamada alt gelir grubundan ziyade, “faiz düştü, fiyatlar kaçacak” refleksiyle hareket eden orta ve üst gelir grubundaki yatırımcılar tarafından sürüklenmesi bekleniyor.

Altın fiyatlarında 2025’te yaşanan hızlı yükselişin ardından bir doygunluk algısının oluşması halinde, altın bozdurularak konuta yönelim şeklinde bir “servet etkisi” de olası görülüyor. Talepteki olası artışın, özellikle büyükşehirlerde fiyatları yeniden yukarı çekebileceği ifade ediliyor.

Bölgesel ayrışma derinleşebilir

2026’da konut piyasasında bölgesel ayrışmanın daha da belirginleşmesi bekleniyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde talebe bağlı olarak fiyat artışlarının görece güçlü seyretmesi öngörülürken, çeper bölgelerdeki niteliksiz stokta satışların zayıf kalacağı tahmin ediliyor.

Anadolu’da 2023–2024 döneminde fiyatların aşırı yükseldiği bazı şehirlerde ise “yorgunluk etkisi” nedeniyle nominal artışların sınırlı kalabileceği belirtiliyor. Buna karşın üniversite kentleri, sanayi bölgeleri ve göç alan şehirlerin daha dirençli olması bekleniyor.

Öte yandan kira artış hızındaki yavaşlama ve kira getirilerinin düşmesi, konutun yatırımcı açısından güçlü bir nakit akışı üretmemesi anlamına geliyor. Bu durumun spekülatif alımları sınırlayarak “bekle-gör” davranışını güçlendireceği değerlendiriliyor.

Naki Bakır’ın DÜNYA Gazetesi makalesinden alıntıdır