Kudret Ayyıldır: GYO’lar arasında prim potansiyeli yüksek şirketler

Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklığı sektörü, makroekonomik dalgalanmalara rağmen gerek portföy çeşitliliği gerekse şeffaf yapıları sayesinde hem kurumsal hem de bireysel yatırımcıların en çok takip ettiği ve uzun vadeli potansiyeli yüksek alanlardan biri olmaya devam ediyor.

Yılın ikinci çeyreğinde enflasyonda yavaşlama ve faiz indirim sürecinin başlaması, sektöre yönelik beklentileri yeniden şekillendirmiş durumda. Yüksek faiz oranları ve sıkı finansal koşullar, özellikle konut kredileri üzerinden talebi sınırlarken enflasyonda gözlenen yavaşlama eğilimi ve TL’nin görece istikrarlı seyri, maliyet tarafında kısmi rahatlama sağladı. 26 Ağustos 2025 itibarıyla sektörün yıllık getirisi %54’e yaklaşırken Ağustos ayı kapanışı öncesinde aylık getirisi ise yaklaşık %11 seviyesine ulaştı.

2.Çeyrek bilanço sezonuna baktığımızda:

Devam eden projelerin teslimleri ve yeni lansmanlarla birlikte satış gelirlerinde yıllık bazda çift haneli artış kaydedildi. Finansman giderlerindeki artış, bazı şirketlerde net kar marjını baskılarken, güçlü portföy yapısına sahip şirketlerse nakit akışı sayesinde karlılıklarını korumayı başardı. Nakit akışı yönetimi, yüksek faiz ortamında kritik olmaya devam etti ve şirketler projelerinde daha seçici bir strateji benimsedi.

TCMB’nin Temmuz ayında başlattığı faiz indirim süreci, sektör için önemli bir dönüm noktası niteliğinde. Önümüzdeki dönemde kademeli faiz indirimlerine devam etmesi, kredi maliyetlerinde iyileşme sağlayarak konut talebini destekleyebilir. Enflasyondaki düşüş trendinin sürmesi, inşaat maliyetlerindeki artışın hızını sınırlayarak sektörün kar marjını olumlu etkileyebilir. Sermaye piyasaları, GYO’ların alternatif finansman arayışlarında öne çıkmaya, halka arzlar ve borçlanma araçları yoluyla kaynak yaratma eğiliminin devam etmesi beklenebilir.

Kısacası, 2025’in ikinci çeyreği, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şirketlerinin finansman koşullarındaki zorluğa rağmen operasyonel açıdan dirençli kaldığı bir dönem oldu. Konut tarafında sınırlı ama kademeli bir toparlanma beklenirken, ticari gayrimenkul ve lojistik projeler güçlü nakit akışlarıyla öne çıkmaya devam edebilir. Ancak enflasyon görünümündeki olası bozulma ve kur oynaklığı, sektör için en önemli risk başlıkları olmaya devam edecek. Sektörün temel ve teknik göstergelerinin yanı sıra bu makro dinamiklerin de yakından izlenmesi, yatırımcıların doğru pozisyon alabilmesi açısından kritik önemde olduğu unutulmamalıdır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (XGMYO) sektörü içerisinde 48 şirket vardır.  Bu şirketlerin toplam piyasa değeri 758 milyar TL’ye yaklaşmakla birlikte Borsa İstanbul içerisinde yer alan 32 sektör içerisinde de büyüklük açısından 14. sıradadır.

İçlerinden 112 milyar TL’ye yaklaşarak sektörün en yüksek piyasa değerine sahip şirket Ziraat – ZRGYO olarak kaydedilmiştir. Ziraat GMYO şirketini Emlak Konut – EKGYO (81 milyar TL) ve Torunlar – TRGYO (71 milyar TL) takip etmektedir.

48 şirket içerisinde piyasa değeri 10 milyar TL’yi aşan şirket sayısı 21, 45 milyar TL’yi aşan şirket sayısı ise 5 olarak görülmektedir.

10 milyar TL üzerinde piyasa değerine sahip olan 21 şirketin görünümünü inceleyerek temel çarpanlara yönelik değerlendirme yapacak olursak;

PD/DD oranı, 1 eşik bölgesi altındaki nihai ortalama ile sektörel bazdaki iskontolu görünümüne devam ederken 21 şirketin 15’inin bu iskontolu görünüme eşlik ettiğini incelemekteyiz.

F/K oranı, şirketler bazında önemli ayrışmaların ve finansal sonuçlara göre değer bulunamayışının getirdiği farklılıklarla gündemimizi meşgul ederken 21 şirkete yönelik sektörel bazda nihai ortalamanın 8,70 olduğunu görebilmekteyiz. Piyasa değeri en yüksek şirketlerden EKGYO, TRGYO ve RYGYO ortalama altındaki seyri ile dikkat çekerken sektörün piyasa değeri lideri ZRGYO ise ortalamanın çok üzerinde seyir gerçekleştirmektedir.

Karlılık oranları incelendiğinde, Aktif Karlılık (ROA) tarafında en yüksek değerler RYGYO (%29,89) ve SURGY (%17,33) şirketlerinde görülmektedir. Bu şirketler varlıklarını etkin kullanarak güçlü karlılık yaratmaktadır. Özsermaye Karlılığı (ROE) tarafında ise yine RYGYO (%27) ve SURGY (%20) öne çıkmakta olup, yüksek ROE değerleri şirketlerin sermaye verimliliğinin güçlü olduğunu göstermektedir.

Borçluluk yapısı analizinde, genel kabul gören çerçevede %40 – %70 arası Borç Kaynak Oranı optimal seviye olarak değerlendirilmektedir. Bu kapsamda öne çıkan şirketler arasında FZLGY (%66,46), PSGYO (%57,86), BASGZ (%48,46) ve EKGYO (%45,85) bulunmaktadır. Bu şirketlerin finansal kaldıraç kullanımı dengeli seyretmekte olup, borçlanma kaynaklı riskleri sınırlı tutarak sağlıklı ve sürdürülebilir bir finansal yapı sergilemektedir.