Gökhan Şahin Güneş: Türkiye’de Konut Balonları Pandemi Sonrası Tırmandı, Sıkı Para Politikasıyla Sönüyor

BETAM araştırmacısı Gökhan Şahin Güneş’in çalışmasına göre, Türkiye’de pandemi sonrası dönemde konut fiyatlarında ülke genelinde ciddi balonlar oluştu. Ancak bu balonların büyük çoğunluğu 2023 yılından itibaren uygulanan sıkı para politikaları sayesinde sönmeye başladı. Mart 2025 itibarıyla yalnızca Doğu ve Güneydoğu Anadolu’daki bazı bölgelerde konut fiyat balonları devam ediyor.

Konut Fiyatları Ekonomik ve Sosyal Dengeyi Etkiliyor

Konut, hem barınma hakkı hem de yatırım aracı olması nedeniyle ekonomik politikalarda kilit bir yere sahip. Fiyat artışları bir yandan bazı kesimlerin konuta erişimini engellerken, mülk sahiplerinin varlıklarını artırarak gelir eşitsizliğini büyütebiliyor. Bu nedenle konut fiyatlarındaki ani dalgalanmalar hem ekonomik büyümeyi hem de toplumsal huzuru etkiliyor.

Türkiye OECD Ülkeleri Arasında Lider

OECD verilerine göre 2018-2024 döneminde reel konut fiyatlarındaki en yüksek yıllık ortalama artış Türkiye’de kaydedildi. Yüzde 11,3’lük artış oranı ile Türkiye, açık ara zirvede yer aldı. Bu yüksek artış oranları, konut piyasasında bir balonun oluşup oluşmadığını sorgulatır hâle getirdi.

Araştırma: 23 Farklı Balon Belirlendi

TCMB’nin 2010-2025 dönemi için 19 bölgeye ait enflasyondan arındırılmış konut fiyat endeksleri kullanılarak yapılan analizde toplam 23 konut balonu tespit edildi. En çok balon İstanbul (TR10), Edirne-Kırklareli-Tekirdağ (TR21) ve Hatay-Kahramanmaraş-Osmaniye (TR63) bölgelerinde görüldü.

Pandemi Öncesinde Sınırlı, Sonrasında Yaygın

2010-2020 arasında sadece iki bölgede (İstanbul ve Trakya) kısa süreli balonlar gözlendi. Buna karşın, pandemiden sonra Türkiye’nin tüm bölgelerinde konut fiyatlarında balon oluştu. İlk balonlar 2021 Nisan’da Antalya-Isparta-Burdur (TR61) ve Güneydoğu Anadolu (TRC) bölgelerinde başladı. Bu balonların çoğu 2023’ün ikinci yarısından itibaren sönmeye başladı.

Balonların Hâlâ Devam Ettiği Bölgeler

Mart 2025 itibarıyla konut fiyat balonunun hâlâ devam ettiği bölgeler şunlar:

Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Kars, Iğdır, Ardahan (TRA)

Malatya, Elâzığ, Bingöl, Tunceli, Van, Muş, Bitlis, Hakkâri (TRB)

Bu iki bölge dışındaki tüm bölgelerde balonlar sönmüş durumda.

En Uzun Süreli Balonlar Doğu ve Güneydoğu’da

TRB bölgesindeki konut balonu 35 ayla en uzun süren fiyat balonu oldu (Mayıs 2022 – Mart 2025). Benzer şekilde TRC bölgesindeki balon da 35 ay sürdü. Diğer uzun soluklu balonlar ise Antalya (34 ay), Konya-Karaman (34 ay) ve Erzurum çevresinde kaydedildi.

En Yüksek Balon Adana-Mersin Bölgesinde

Adana ve Mersin’de 2021-2023 arasında gözlenen fiyat balonu yüzde 112,7’lik artışla en yüksek artışı gösterdi. Ankara’da yüzde 111,8, Ege Bölgesi’nde yüzde 110,4, Konya-Karaman’da yüzde 105,3 ve Trakya’da yüzde 100,2 oranında balon tespit edildi.

Balonlar Faiz Politikasıyla Sönüyor

Analiz, TCMB’nin 2023 yılı ortasında başlattığı faiz artışlarının konut piyasasındaki balonları büyük ölçüde durdurduğunu gösteriyor. 21 balondan 14’ünün 2023 Mayıs-Haziran döneminde tepe noktasına ulaşıp ardından düşüşe geçmesi, faiz politikasının etkili olduğunu ortaya koyuyor.

Atilla Yeşilada ve Güldem Atabay tarafından kaleme alınan özel raporlarımıza abone olmak ister misiniz? Abonelik koşulları için bize e-mail atın: [email protected]