ANALİZ: Yıllık ev fiyatı artışı yavaşlıyor

 

Nationwide Building Society tarafından yayımlanan verilere göre, İngiltere’de yıllık ev fiyatı artış hızı Aralık ayındaki %4.7 oranından Ocak ayında %4.1 oranına gerilemiştir. Ülke genelinde ev fiyatlarında aylık bazda %0.1 artış kaydedilirken, bir önceki ay %0.7 artış görülmüştür. Ortalama ev fiyatları ise £268.213 olarak ölçülmüştür.

---

İlk Kez Ev Sahibi Olma Zorlukları

İlk kez ev sahibi olmak isteyenler, ev fiyatlarının ortalama gelir seviyelerine göre oldukça yüksek olmasından kaynaklı zorluklarla karşı karşıya bulunmaktadır. İlk kez ev alanların ev fiyatı ve gelir oranı, 2024 sonunda 5.0 seviyesinde seyretmekte olup, uzun dönem ortalamasının üzerinde seyretmektedir (Uzun dönem ortalaması 3.9). Yüksek peşinat gereksinimleri, kira artışları ve genel yaşam maliyetlerindeki yükseliş, alıcıların birikim yapmasını güçleştirmektedir. Bu bağlamda, 2023/24 döneminde ilk kez ev sahibi olacakların yaklaşık %40’ının peşinat desteğini aile bireylerinden veya yakın çevreden alması zorunlu hale gelmiştir. Bu durum, konut piyasasında genç alıcıların karşılaştığı temel zorluklardan biri olarak değerlendirilmektedir. Yaş gruplarına göre incelendiğinde, özellikle 25-34 ve 35-44 yaş arasındaki bireylerin ev sahibi olma oranları, 2004 yılındaki zirve seviyelerinin altında kalmaya devam etmektedir.

Grafik: Ev fiyatları / Gelir Oranı

Bölgelere Göre Ortalama Kira Tutarları

Hastings bölgesinde Aralık 2024’te aylık ortalama özel kira ücreti 963 sterlin olarak kaydedildi. Bu rakam, Aralık 2023’te 916 sterlin olarak ölçülmüştü; böylece yıllık bazda kira fiyatlarında %5,1 artış gözlemlendi.

Bununla birlikte, Güneydoğu bölgesinde yıllık artış %7,9 ile daha yüksek seyretti. Güneydoğu genelinde, Aralık 2024 itibarıyla aylık ortalama kira ücreti 1.351 sterlin olarak belirlendi; bu rakam, bir yıl önce 1.253 sterlindi.

Ayrıca, Hastings’teki kiralık mülklerin oda sayılarına göre ortalama kira ücretleri de açıklanmış durumda. Tek odalı dairelerde kira ücreti ortalama 660 sterlin, iki odalıda 852 sterlin, üç odalıda 1.047 sterlin, dört veya daha fazla odalı mülklerde ise ortalama kira 1.470 sterlin olarak bildirildi.

---

Stamp Duty Değişikliklerinin Etkisi

İngiltere ve Kuzey İrlanda’da damga vergisi uygulamasında yapılacak değişiklikler, piyasanın önümüzdeki aylarda daha hareketli geçmesine neden olmaktadır. 1 Nisan itibarıyla ilk kez ev alanlar için geçerli “sıfır oranlı” damga vergisi bandı, mevcut £425.000’lik sınırdan £300.000’e indirilecektir. Bu değişiklik öncesi, alıcılar işlemlerini tamamlamak amacıyla yoğun bir şekilde piyasaya yönelmişlerdir. Piyasa aktörlerinin değerlendirmelerine göre, özellikle damga vergisi artışının geçerli olacağı tarihe kadar yapılan işlemlerde fiyat pazarlıklarının sınırlı kalması, evlerin liste fiyatları üzerinden alıcılar tarafından satın alındığını ortaya koymaktadır. Alım-satım işlemlerinde, acele kararların alınması sonucu bazı satıcıların fiyat müzakerelerine gitmek durumunda kaldığı gözlemlenmektedir.

Görülen veriler ve piyasa dinamikleri, konut piyasasının mevcut ekonomik baskılar altında dahi belirli bir dayanıklılık gösterdiğini ortaya koymaktadır. Yüksek talep, damga vergisi değişikliği öncesi hareketlilik ve ilk kez ev sahibi olma sürecinde karşılaşılan zorluklar, konut piyasasının önümüzdeki aylarda da yoğun bir şekilde işlem görmesine neden olacaktır. Bu süreçte, alıcı ve satıcıların zamanlama ve strateji belirleme konularında dikkatli davranmaları gerekmektedir.