sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Reel Kiralarda Düşüş Sürüyor

Özet: sahibindex verileri, Kasım ayında da reel kira fiyatlarındaki düşüşün sürdüğünü ortaya koydu. Cari kira artışlarının enflasyonun altında kalması, ülke genelinde reel kiraların gerilemesine yol açarken; İstanbul ve Ankara’da yıllık bazda sınırlı reel artış dikkat çekti. Buna karşılık, konut fiyatlarında 21 aydır süren reel kayıp serisi sona erdi.

---

Reel Kiralarda Genel Düşüş Devam Ediyor

Ekim–Kasım döneminde cari kira fiyatlarındaki aylık artışın, aylık enflasyonun altında kalması nedeniyle enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları ülke genelinde, Ankara’da ve İzmir’de geriledi. İstanbul ise bu dönemde reel artışın görüldüğü tek büyük şehir oldu.

Yıllık bazda bakıldığında tablo daha net:

• Türkiye genelinde reel kiralar %2,1 geriledi

• İzmir’de düşüş %4 oldu

• İstanbul’da reel kira artışı %3,4

• Ankara’da reel kira artışı %3,7

Bu görünüm, kira piyasasında yüksek nominal artışlara rağmen enflasyonun hâlâ kiracının alım gücünü aşındırdığını gösteriyor.

---

Nominal Kira Artışları Yavaşlıyor

Kasım ayında cari kira fiyatlarında yıllık artış oranlarındaki düşüş eğilimi devam etti. sahibindex verilerine göre yıllık nominal kira artış oranları:

• Türkiye geneli: %28,3

• İstanbul: %35,6

• Ankara: %35,9

• İzmir: %25,8

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları ise şu seviyelerde oluştu:

• Türkiye geneli: 240,5 TL/m²

• İstanbul: 339 TL/m²

• Ankara: 240,9 TL/m²

• İzmir: 277,8 TL/m²

Bu rakamlar, büyükşehirler arasında kira makasının açık kaldığını ancak artış hızının belirgin biçimde yavaşladığını ortaya koyuyor.

---

Talep Zayıflıyor, İlan Süreleri Uzuyor

Kiralık konut talep göstergesi, Ekim ayına kıyasla %10,8 gerilerken, geçen yılın Kasım ayına göre %7,9 artış gösterdi. Aylık bazdaki bu düşüş, kiracı talebinde kısa vadeli bir yavaşlamaya işaret ediyor.

Piyasadaki canlılığı ölçmek için kullanılan bir diğer gösterge olan “kapatılan ilan yaşı” ise dikkat çekici bir sinyal verdi. Kasım ayında:

• Türkiye genelinde,

• İstanbul, Ankara ve İzmir’de

kiralık konut ilanlarının yayında kalma süresi uzadı. Bu durum, arz–talep dengesinde kiracı lehine sınırlı bir gevşemeye işaret ediyor.

---

Konut Fiyatlarında Reel Kayıp Serisi Sona Erdi

Kira piyasasında reel düşüş sürerken, satılık konut tarafında farklı bir tablo ortaya çıktı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre Konut Fiyat Endeksi (KFE) Kasım ayında:

• Aylık bazda %2,7,

• Yıllık bazda %31,4 arttı.

Enflasyondan arındırılmış reel artış ise yıllık bazda %0,3 oldu. Böylece konut fiyatlarında 21 aydır süren reel kayıp serisi sona ermiş oldu. KFE bu gelişmeyle birlikte 204,2 seviyesine yükseldi.

---

Satılık ve Kiralık Konutta Ayrışma Netleşiyor

Kasım 2025 itibarıyla endeksler şu tabloyu ortaya koyuyor:

• Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi:

  • Aylık nominal artış: %1,04

  • Aylık reel artış: %0,17

  • Yıllık nominal artış: %33,41

  • Yıllık reel artış: %1,78

• Türkiye Kiralık Konut Fiyat Endeksi:

  • Aylık nominal artış: %0,44

  • Aylık reel değişim: -%0,43

  • Yıllık nominal artış: %32,55

  • Yıllık reel artış: %1,13

Bu veriler, satılık konut piyasasında reel toparlanmanın başladığını, kiralık konut tarafında ise baskının sürdüğünü gösteriyor.

---

Genel Değerlendirme

Kasım verileri, konut piyasasında iki farklı eğilimin aynı anda yaşandığını ortaya koyuyor. Satılık konutlarda reel fiyat artışı yeniden başlarken, kiralık konut piyasasında reel gerileme sürüyor. Talepteki yavaşlama ve ilan sürelerinin uzaması, kira artışlarında önümüzdeki dönemde daha sınırlı bir seyir ihtimalini güçlendiriyor.

Ancak yüksek nominal seviyeler, kiracılar üzerindeki baskının hâlâ güçlü olduğunu gösteriyor. Kira piyasasında kalıcı bir rahatlama için yalnızca fiyat artış hızının değil, enflasyonun da daha belirgin biçimde gerilemesi gerekiyor.

---

Kaynak: sahibindex, TCMB, REIDIN

Atilla Yeşilada ve Güldem Atabay tarafından kaleme alınan özel raporlarımıza abone olmak ister misiniz? Raporlarımız kurumsal müşterilere yöneliktir. Abonelik ücretlidir. Koşulları öğrenmek için bize e-mail atın: [email protected]