Gayrimenkul Sertifikası: Ne Yanlış Gitti, Bundan Sonra Ne Olur?

İstanbul Başakşehir’deki Damlakent Projesi’nin bu ay Borsa İstanbul’da halka arz edilen sertifikası, bu yazıyı yazdığım gün itibarıyla ilk işlem tarihinden bu yana yüzde 11’den fazla değer kaybetmişti (Dün bir ara değer kaybı yüzde 14’e yaklaşmıştı).

İşin ilginç yanı, bu düşüş kamu aracı kurumu Halk Yatırım’ın 24 milyon lot alımla Gayrimenkul Sertifikası’nı desteklemesine rağmen gerçekleşti. Gayrimenkul Sertifikası’nda ne yanlış gitti ve bundan sonra ne olur?
Öncelikle, barınma krizini çözmek için inovatif enstrümanlara kesinlikle ihtiyaç var, Damlakent Gayrimenkul Sertifikası doğru üründü, bundan sonra borsaya yeni sertifikalar gelmeli. E öyleyse?
Bugünden bakınca ürün doğruydu ama uygulama yanlıştı gibi görünüyor. Gerçekten de Damlakent Projesi’nin halka arzında bir dizi tuhaflık yaşandı. Bunların en önemlisi, tanıtımının yapıldığı ilk toplantıda sertifikanın yüzde 24 iskontolu olarak halka arz edileceğinin söylenmesi ama daha sonra iskontodan vazgeçilmesiydi. Bu projenin tanıtım görsellerinde de görülüyor. İlk toplantıda kullanılan görselde iskonto ibaresi yer alıyordu, daha sonra kaldırıldı.
İskontolu tanıtım:

İskontosuz tanıtım:

Halka arz izahnamesine bakıldığında metrekare değerinin bölgedeki emsal projelerin metrekare değerleri baz alınarak belirlendiği görülüyordu. Metrekare fiyatı emsallerde ve Damlakent’te 75 bin TL civarındaydı, yani gerçekten de iskonto yoktu.

İyi ama Damlakent Projesi’nin dört yılda bitirileceği söylendiğine göre bu süre boyunca alınmayacak kira geliri kadar iskonto yapılması gerekmez miydi? Öyle ya, emsallerle aynı fiyata satılacaksa borsadan dört yıl boyunca sertifika toplamak yerine bitmiş bir projeden daire alıp hemen kiraya vermek ve bu süre boyunca kira geliri elde etmek daha doğru olmaz mıydı? Halka arz sürecinde bu sorulara yanıt verilmedi, bu da Damlakent Sertifikası’nın biraz pahalı olduğu kuşkusunu uyandırdı.
Ama dediğim gibi sertifikanın temelindeki mantık, yani vatandaşların borsadan hisse toplar gibi toplayıp belirli bir adede ulaşınca projeden konut sahibi olması doğru. Konut finansmanını yüz yıldır yapıldığı gibi müteahhitlere bırakmak, Türkiye’nin ihtiyaç duyduğu konutların hiçbir zaman üretilememesi demek. Ekonomi yönetiminin bütçe açığını kapatmak için çabaladığı bir ortamda devletin çok fazla konut yapması da mümkün olmadığına göre (İnşallah bir gün!) gayrimenkul sertifikası gibi yenilikçi finansman ürünlerine ihtiyaç büyük.

Damlakent Projesi’nin tamamlanmasına yakın bu projeden sertifika yoluyla gayrimenkul almak isteyenlerin borsaya gelmesiyle fiyatın yükselmesi şaşırtıcı olmaz, 2017’de yine borsada halka arz edilen Park Mavera Gayrimenkul Sertifikasında da böyle olmuştu. Ama bundan sonraki sertifikalar üzerinde daha fazla çalışılması, vatandaşa halka arzdan almak için somut gerekçeler verilmesi gerektiği de ortada.