Gündem
Konut Sektöründe Rayiç Bedel Düzenlemesi: Vergide Adalet, Ev Sahibine Sefalet
Özet: Türkiye’de 2026 yılı itibarıyla konut ve arsa rayiç bedelleri gerçek piyasa değerine çekilecek. 10-15 kata varan artışların öngörüldüğü düzenleme ile vergi adaletinin sağlanması, kayıt dışılığın azaltılması ve kamu gelirlerinin artırılması hedefleniyor. Ancak, sektör temsilcileri yüksek vergi yükünün konut satışlarını olumsuz etkileyebileceği uyarısında bulunuyor.
Özet: Türkiye’de 2026 yılı itibarıyla konut ve arsa rayiç bedelleri gerçek piyasa değerine çekilecek. 10-15 kata varan artışların öngörüldüğü düzenleme ile vergi adaletinin sağlanması, kayıt dışılığın azaltılması ve kamu gelirlerinin artırılması hedefleniyor. Ancak, sektör temsilcileri yüksek vergi yükünün konut satışlarını olumsuz etkileyebileceği uyarısında bulunuyor.
Rayiç Bedeller Piyasa Değerine Yaklaşacak
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile belediyelerin ortak çalışması sonucu, 2026’dan itibaren rayiç bedellerin gerçek piyasa değerine çekilmesi planlanıyor. Prof. Dr. Emre Alkin’in “Gayrimenkul Değerlemesi Sorunsalı: Vergi Kaybı ve Eksik Sigorta” raporuna göre, Türkiye’de yıllık konut satışlarında rayiç bedel ile gerçek fiyat arasındaki farktan kaynaklanan vergi kaybı 6 milyar dolara ulaşıyor. 38 milyon konut ve imarlı araziler de dahil edildiğinde bu kayıp 25 milyar dolara kadar çıkıyor.
Vergi Kaybı ve Sigorta Sorunu
Raporda, düşük rayiç bedellerin yalnızca kamu gelirlerini azaltmakla kalmadığı; aynı zamanda afet durumlarında sigorta ödemelerinin yetersiz kalmasına neden olduğu vurgulanıyor. Mevcut sistemin kentsel dönüşüm projelerini yavaşlattığı ve konut fiyatlarının erişilebilirliğini olumsuz etkilediği belirtiliyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum da geçmişte yaptığı açıklamalarda tapu harçlarının gerçek satış değeri üzerinden alınmasının adaletsizliği ortadan kaldıracağını vurgulamıştı.
Ev Sahipleri ve Alıcılar İçin Ne Değişecek?
Yeni düzenleme ile tapuda görünen değerler, gerçek piyasa fiyatlarına yaklaşacak. Bu durum, mülk sahipleri için hem prestij hem de hukuki açıdan avantaj sağlayacak. Gelecekte satış yapacaklar, resmi belgelerde daha yüksek değer gösterebilecek, alıcı-satıcı arasındaki fiyat tartışmaları azalacak, kayıt dışı beyanların önüne geçilecek.
Finansmana Erişim Kolaylaşacak
Bankalar kredi teminatı hesaplamalarında rayiç bedeli dikkate alıyor. Dolayısıyla rayiç bedellerin yükselmesi, kredi limitlerinin artmasına yol açacak. Bu durum, hem bireysel yatırımcılar hem de inşaat şirketleri için finansman erişimini kolaylaştıracak.
Belediyeler İçin Gelir Artışı
Rayiç bedel artışı, belediyelerin emlak vergisi gelirlerini doğrudan artıracak. Elde edilecek ek kaynak, altyapı projeleri, park ve sosyal tesis yatırımları gibi hizmetlerde kullanılabilecek. Küçük ve orta ölçekli belediyeler bu geliri yerel kalkınma projelerine yönlendirebilecek.
Ancak sektör temsilcileri, artan vergi ve tapu harçlarının konut satışlarını yavaşlatabileceği uyarısında bulunuyor.
Fahiş Artış Uyarısı
9 Ağustos 2025’te Resmi Gazete’de yayımlanan karar ile bina metrekare maliyet bedelleri yükseltildi. Avukat Oğuzhan Aslan, belediyelerin belirlediği arsa değerlerinde %500-600’e varan artışlar olduğunu açıkladı. Aslan, bu durumun 2026-2029 döneminde mülk sahiplerine ciddi vergi yükü getireceğini belirtti.
Aslan’a göre emlak vergisi hesaplamasında iki unsur belirleyici: bina maliyet bedeli ve arsa payı değeri. Her iki kalemdeki artışların çifte vergi yükü oluşturacağı ve mülk sahiplerini zorlayacağı öngörülüyor.
