Levent–Etiler–Akatlar–Ulus Hattında Fiyatlar Yükseliyor, Sosyodemografik Doku Değişiyor

İstanbul’un en pahalı konut kümelerinden biri olarak görülen Levent, Etiler, Akatlar ve Ulus hattında emlak piyasası yeni bir eşiğe taşınmaktadır. Bölgenin tarihsel gelişim çizgisi, mevcut yapı stoğunun yaşı, dönüşüm potansiyeli ve lüks konut projelerinin art arda devreye girmesi, fiyatlarda kalıcı bir yukarı yönü ve nüfus bileşiminde belirgin bir değişimi beraberinde getirmektedir. Uzman görüşlerine göre, önümüzdeki dönemde bu hat üzerinde metrekare satış değerlerinin daha da yükselmesi ve bölgenin sosyodemografik yapısının dışarıdan gelen yüksek gelir grupları lehine yeniden şekillenmesi beklenmektedir.

Tarihsel Arka Plan: Cumhuriyet Projelerinden Günümüze

Bölgenin bugünkü görünümünü belirleyen temel dinamiklerin kökeni, Cumhuriyet’in erken döneminde atılan kentsel planlama adımlarına dayanmaktadır. Levent, 1940’ların sonlarında bir şehircilik projesi olarak tasarlanmış; dönemin ünlü mimarlarının katkısıyla, yalılara alternatif bir “şehir hayatı” modeli kurgulanmıştır. İlk örneklerin başarı kazanmasıyla süreç genişlemiş, 1. Levent’ten 2. Levent’e uzanan bir yerleşim silsilesi oluşmuştur. Ardından Etiler’de, benzer prensiplerle fakat daha kooperatif odaklı bir yapıda yeni bir yerleşim dokusu kurulmuştur. Bu iki odak arasındaki boşluk zaman içinde Akatlar olarak yeşermiş; müteahhitlerin münferit işleri ve küçük-orta ölçekli apartmanlaşma hareketiyle bölge bütünleşmiştir. Zincirin son halkası olarak Ulus, daha butik ve manzaraya duyarlı bir yerleşim karakteriyle şekillenmiştir. Böylece hat boyunca farklı yoğunluk ve tipolojiler iç içe geçen, kendine özgü bir kentsel organizma ortaya çıkmıştır.

Demografi ve Yapı Stoğu: Yaşlanan Binalar, Dönüşüm Baskısı

Güncel veriler ışığında Akatlar’ın yaklaşık 15–16 bin kişilik nüfusla hattın en kalabalık mahallesi olduğu, Etiler’in 11 bin civarında bir nüfusu barındırdığı belirtilmektedir. Ulus’un nüfusunun yaklaşık 7 bin olduğu, Levent’te ise yerleşik nüfusun 3 bin seviyelerinde seyrettiği ifade edilmektedir. Levent’in gündüz nüfusunu artıran yoğun ofis ve ticaret dokusu, günlük hareketliliği farklılaştırmaktadır. Yaş dağılımında ise ileri yaş grubunun öne çıktığı; çocuk nüfusunun ilçe ortalamasının altında kaldığı bir profil gözlenmektedir. Bu tablo, bölgenin kurucu kuşaklarından devralınan konutların hâlen önemli bir bölümünün elde tutulduğunu; kira ve aidat seviyelerinin yüksekliğine rağmen bu hanelerin konum ve değer artışı beklentisiyle bölgede kalmaya devam ettiğini göstermektedir.

Yapı stoğu açısından Beşiktaş ilçesi genelinde, binaların kayda değer bölümünün 1960–1980 aralığında inşa edildiği belirtilmekte; bu durum, deprem riski ve yönetmelik uyumu bağlamında dönüşüm ihtiyacını gündemin üst sıralarına taşımaktadır. Hattın avantajı, parsel ölçeklerinin ve site tipolojisinin, müteahhitler için bütüncül yenileme projelerini görece uygulanabilir kılmasıdır. Tekli bloklar yerine ada veya site ölçekte çözümler üretilebilmesi, finansal fizibiliteyi güçlendirmekte; dönüşümün hem hızını hem de katma değerini artırabilmektedir.

Lüks Konut Projelerinin Etkisi: Fiyatlar Yeni Bir Bandı Test Ediyor

Son yıllarda lüks rezidans ve karma projelerin devreye girmesiyle, bölgenin fiyat haritasında belirgin bir sıçrama yaşanmaktadır. Yüksek metrekare alanlarına sahip, marka değeri güçlü projelerde talebin istikrarlı olduğu, aidat ve işletme giderlerinin dolar bazında yüksek seviyelere ulaşmasına rağmen doluluğun korunduğu aktarılmaktadır. Bu projeler yalnızca kendi metrekare fiyatlarını yukarıda tutmakla kalmamakta, etrafındaki sitelerin ve apartmanların fiyatlamasına da referans oluşturmaktadır. Piyasada butik ve sınırlı arzda kalan “nadir ürünler” için açık artırmayı andıran satış süreçleri gözlenmekte; ilk günlerde satılan sınırlı sayıdaki bağımsız bölümlerin büyük kısmının arsa payı sahiplerine dönmesi nedeniyle piyasa için erişilebilir stok daha da azalabilmektedir.

Bu çerçevede benzersiz manzaralı, konumu ayrıcalıklı veya özgün mimariye sahip konutlar, dolar bazlı değerlemelerde geleneksel seviyelerin üzerine çıkmakta; Uluslararası markaların hat üzerinde açtığı yeni konut ve rezidans projeleri, referans fiyat çıtasını daha da yukarı taşımaktadır. Mevcut siteler içindeki nitelikli dairelerin, yenileme sonrası metrekare değerlerinde hızlı ayarlamalar görüldüğü; brüt–net metrekare farkının ve iç tadilat kalitesinin, nihai satış rakamı üzerinde doğrudan belirleyici hale geldiği belirtilmektedir.