Global Konut Piyasası 2026’ya Nasıl Giriyor?

Avustralya’da konut piyasası son yılların en zorlayıcı dönemlerinden birini yaşıyor. Ev fiyatları birçok şehirde rekor seviyelere yaklaşırken, kiralar da hane bütçelerini ciddi biçimde zorluyor. 2025 yılı, faiz indirimleri ve devlet destekleriyle güçlü bir canlanma yılı oldu. Ancak 2026’ya girilirken tablo daha karmaşık: arz yetersizliği sürüyor, erişilebilirlik sınırına dayanılmış durumda ve hükümet, piyasa üzerindeki baskıyı azaltmak için sert önlemler alıyor.

Bugün Avustralya’da konut sorunu yalnızca “ev fiyatları arttı” meselesi değil; aynı zamanda maaşların bu fiyatlara yetişememesiyle ilgili yapısal bir kriz haline gelmiş durumda.

Fiyat Artışlarının Temel Nedeni: Süregelen Arz Açığı

Konut fiyatlarındaki yükselişin arkasındaki en temel faktör, yıllardır çözülemeyen arz sorunu. Nüfus artışı, göç ve hane sayısındaki büyüme konut ihtiyacını sürekli artırıyor. Buna karşın yeni konut üretimi, bu ihtiyacın gerisinde kalıyor. İnsanlar taşınmak istese bile piyasada yeterli sayıda uygun ev bulunmuyor.

Bu dengesizlik, özellikle büyük şehirlerde fiyatları yukarı çekiyor. Sydney, Melbourne, Brisbane ve Perth gibi merkezlerde satılık konut sayısı tarihsel ortalamaların oldukça altında. Arz sınırlı kaldıkça, fiyatlar da kalıcı biçimde yüksek seyrediyor.

Faiz İndirimleri Talebi Canlandırdı

2025 boyunca yapılan faiz indirimleri, konut piyasasında yeni bir ivme yarattı. Daha ucuz kredi, alıcıları piyasaya çekti. Devlet destekli programlarla birlikte özellikle ilk kez ev alacaklar daha cesur adımlar attı. Ancak bu canlanma, fiyatların daha da yükselmesine neden oldu.

Uzmanlara göre bu tür teşvikler kısa vadede alıcıyı rahatlatıyor, ancak orta vadede fiyat artışını hızlandırarak erişilebilirliği daha da zorlaştırabiliyor. Bugün gelinen noktada, birçok hane için asıl sorun “ev bulmak”tan çok, “evin taksitini ödeyebilmek”.

İlk Kez Ev Alacaklara Destek Var Ama Yetiyor mu?

Devlet, ilk kez ev alacaklar için üç ana destek mekanizması sunuyor.

Bunların ilki First Home Guarantee (İlk Ev Garantisi). Bu sistem sayesinde yüzde 20 yerine yüzde 5 peşinatla ev alınabiliyor ve pahalı mortgage sigortası ödenmiyor.
1 Ekim 2025 itibarıyla bu programdaki kota sınırları kaldırıldı ve bazı bölgelerde üst fiyat limiti 1,5 milyon AUD’a kadar yükseltildi.

İkinci destek, damga vergisi muafiyetleri ve indirimleri. Eyalete göre değişmekle birlikte, belirli fiyatın altındaki konutlarda damga vergisi ya tamamen kaldırılıyor ya da ciddi oranda düşürülüyor.

Üçüncü destek ise İlk Ev Sahibi Hibesi (FHOG). Genellikle yeni inşa edilmiş konutlar için verilen bu destek, eyaletine göre 10.000 ile 30.000 AUD arasında nakit katkı sağlıyor.

Bu destekler alımı kolaylaştırıyor; ancak asıl soru şu: Maaşlar bu evlerin taksitlerini gerçekten karşılayabiliyor mu?

1 Milyon AUD Kredi Gerçeği: Maaşlar Yetersiz Kalıyor

Bugün Avustralya’da büyük şehirlerde ortalama bir ev almak için 1 milyon AUD civarında kredi çekmek oldukça yaygın. Ancak bu kredinin geri ödemesi, maaşlarla kıyaslandığında tablo çarpıcı hale geliyor.

2025 sonu itibarıyla Avustralya’da maaşlar kabaca şu seviyelerde:

Tam zamanlı çalışanlar için ortalama yıllık brüt maaş yaklaşık 101.500 AUD, bu da aylık net yaklaşık 6.350 AUD anlamına geliyor.
Medyan maaş ise yıllık yaklaşık 92.000 AUD, aylık net yaklaşık 5.850 AUD civarında.
Asgari ücretle çalışan birinin aylık net geliri ise yaklaşık 3.500 AUD.

Burada kritik nokta şu: Ortalama maaş, yüksek kazananlar nedeniyle yukarı çekiliyor. Gerçek hayatı daha iyi yansıtan rakam, medyan maaş.

1 milyon AUD’luk bir konut kredisi için yaklaşık taksitler şu şekilde:

20 yıl vadede aylık taksit yaklaşık 6.880 AUD
30 yıl vadede aylık taksit yaklaşık 5.680 AUD

Tek maaşla bu yükü taşımak neredeyse imkânsız. Ortalama net maaşı olan bir çalışan, 20 yıllık taksiti zaten ödeyemez. 30 yıllık taksiti ödese bile ay sonunda elinde kalan para, temel yaşam giderlerini karşılamaya yetmez.

Çift Maaş Olmadan Ev Sahibi Olmak Neredeyse İmkânsız

Bu nedenle Avustralya’da ev alımlarının büyük bölümü çift maaşla yapılıyor. İki kişinin de ortalama maaş aldığı bir hanede aylık net gelir yaklaşık 12.700 AUD oluyor.

Bu durumda:

20 yıl vadeli kredide gelirin yaklaşık %54’ü mortgage’a gidiyor.
30 yıl vadeli kredide ise gelirin yaklaşık %45’i bankaya ödeniyor.

Bu oranlar, finans literatüründe ciddi bir risk olarak kabul ediliyor.

Alt ve Orta Segmentte Hızlı Yükseliş

Son iki yılda konut piyasasında en hızlı fiyat artışları, alt ve orta fiyat segmentlerinde yaşandı. Görece daha uygun fiyatlı evler, hem yatırımcıların hem de ilk kez ev alacakların yoğun ilgisini çekti. Birkaç yıl önce erişilebilir kabul edilen bu segmentler, kısa sürede ciddi değer kazandı.

Orta segmentteki evler de benzer bir seyir izliyor. Bu durum, fiyat artışlarının artık sadece lüks konutlarla sınırlı olmadığını, geniş halk kesimlerini etkileyen bir yapıya dönüştüğünü gösteriyor.

Yabancı Alımlara Sert Fren: 2025–2027 Yasağı

Hükümetin attığı en radikal adımlardan biri ise yabancı alımlara yönelik geçici yasak oldu.
1 Nisan 2025 itibarıyla, yabancı uyrukluların – geçici ikamet edenler dâhil – mevcut konutları satın alması iki yıl süreyle yasaklandı. Bu yasak 31 Mart 2027’ye kadar yürürlükte kalacak.

Amaç, yabancı talebin yerel alıcılar üzerindeki baskısını azaltmak ve Avustralyalıların ev sahibi olmasını kolaylaştırmak. Yetkililer, bu kararın fiyat artışlarını tamamen durdurmasa bile, talep tarafında bir rahatlama yaratmasını hedefliyor.

Veriler, yabancı alıcıların toplam işlem sayısındaki payının yüzde 0,7 ile yüzde 1,5 arasında değiştiğini gösteriyor. Ancak piyasa değerindeki payları yüzde 5–6 seviyesinde. Yabancı yatırımcıların yaklaşık yüzde 66’sı yeni konutlara yönelirken, en büyük yatırımcı grubunu Çinli alıcılar oluşturuyor. Bu nedenle yasak, özellikle mevcut konutlar üzerindeki rekabeti azaltmayı amaçlıyor.

Yatırımcılar ve Vergi Gerçeği

Avustralya, yatırımcılar açısından hâlâ cazip bir konut piyasası. Bunun en önemli nedenlerinden biri negative gearing olarak bilinen vergi avantajı. Eğer bir yatırım konutunun kira geliri, kredi faizi ve diğer masrafları karşılamıyorsa, oluşan zarar yatırımcının kişisel gelir vergisinden düşülebiliyor.

Bu sistem, Avustralya’yı dünya genelinde popüler bir emlak yatırım merkezi haline getirdi. Ancak son dönemde düzenleyiciler, aşırı borçlanan yatırımcıları sınırlamak için yeni önlemler almaya başladı. Yüksek borç-gelir oranlarına getirilen sınırlamalar ve riskli kredi uygulamalarına yönelik denetimler, piyasanın aşırı ısınmasını önlemeyi hedefliyor.

2026 İçin Beklentiler: Daha Durağan Bir Piyasa

Uzmanlara göre 2026 yılı, konut piyasasında daha sakin bir dönemin başlangıcı olabilir. Faiz indirimlerinin sona ermesi, hatta olası artış ihtimali, alıcıları daha temkinli davranmaya itiyor. Özellikle Sydney ve Melbourne gibi pahalı şehirlerde fiyat artışlarının yavaşladığı, bazı segmentlerde durgunluk yaşandığı gözlemleniyor.

Ulusal çapta sert bir düşüş beklenmese de, fiyat artış hızının belirgin şekilde azalması ve piyasanın daha dengeli bir yapıya kavuşması olası görülüyor.

Kira Piyasasında Baskı Sürüyor

Ev sahibi olamayanlar için kira piyasası da zorlu olmaya devam ediyor. Ülke genelinde boş konut oranları yüzde 1’in altında seyrediyor. Son beş yılda kiralar yaklaşık yüzde 50 artarken, gelir artışları bunun çok gerisinde kaldı.

2026’ya kadar kiraların artmaya devam etmesi bekleniyor, ancak artış hızının önceki yıllara kıyasla daha sınırlı olması öngörülüyor.

Sonuç: Çözüm Kolay Değil

Avustralya’daki konut krizi, tek bir adımla çözülebilecek bir sorun değil. Yabancı alım yasağı, ilk ev alıcı teşvikleri ve kredi düzenlemeleri önemli adımlar olsa da, arz artırılmadıkça sorun kökten çözülemiyor. 2026 ve sonrasında konut piyasası, daha sakin ama hâlâ baskı altında bir görünüm sergilemeye aday. Bu nedenle konut, Avustralya’da hem ekonomik hem de toplumsal tartışmaların merkezinde kalmaya devam edecek.