5 soru 5 yanıt: Kira zammında yeni dönem

Temmuz’dan sonra devam etmeyeceğine yönelik açıklamalarının ardından milyonlarca kiracı ve ev sahibi kira artışında yeni dönemi merak ediyor.

Özellikle mevcut konutlarda fiyatlar enflasyona indirgendiğinde düşüş gösterirken, bu durum yeni konut üretimini negatif etkiliyor. İnşaat maliyetlerinin yüksek olmasından ötürü şu anda sıfır bir konut üreten müteahhit zararına satmak zorunda kalabiliyor.

Peki 1 Temmuz’dan sonra süreç nasıl işleyecek? Kira fiyatlarında düşüş söz konusu olur mu?

Milliyet’te yer alan habere göre, konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı anlattı.

Yüzde 25 zam sınırının 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ereceğini anımsatan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “2 Temmuz itibarıyla yenilenecek olan kira kontratlarında TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) son 12 aylık ortalaması baz alınarak uygulanacak” dedi.

Konut kiralarında yeni döneme ilişkin merak edilenlerden bazıları şöyle:

1- Yeni dönemde kira artışı nasıl belirlenecek?

“Yüzde 25 zam sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erecek ve 2 Temmuz itibarıyla yenilenecek olan kira kontratlarında TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin son 12 aylık ortalaması baz alınarak uygulanacak.”

2- Ev sahipleri sözleşme süresinden önce zam isteyebilir mi?

“Ev sahipleri yüzde 25’in bitişini gerekçe göstererek sözleşme süresinden önce zam isteyemezler. Kira artışları yıllık olarak yapılmaktadır. Yıllık olarak yapılan bu artışlarda üst sınır 2 Temmuz itibarıyla TÜFE’nin ortalaması şeklinde uygulanacak. Diyelim ki kişi 15 Haziran’da kira kontratını yenileyecek. 15 Haziran 2024’teki kira artışı yüzde 25 kapsamında devam edecek.”

3- Ev sahipleri daha fazla zam isteyebilir mi?

“Son 2 yılda yüzde 25 zam yapan kiracılar vardı. Bu dönemde TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre zam yapılsa dahi kirası rayiç kiralara göre epey düşük kalacak. Ev sahiplerinin TÜFE’nin 12 aylık ortalamasından daha fazla kira talep etme hakkı yok. Ancak bazı yasal haklar var. Kira tespit davaları, uyarlama davaları gibi çeşitli davalar açılarak kiracılardan piyasa günceline göre kiralar talep edilebilir. Dava açmak için zaman şartı var. Bunun için hukuki görüş almalılar.”

4-Yüzde 25’in kaldırılması sonrasında ev sahipleri kiracının tahliyesini isteyebilir mi?

“1 Temmuz’da sonra erecek yüzde 25 sınırı sonrası ev sahipleri için özel bir tahliye hakkı doğmaz. 1 Temmuz 2024’ten sonra kiracı kira artışında yasal sınırlarda artış yapmazsa tabi ki mal sahibi eksik kira ödemelerine ilişkin dava açabilir. Hatta bu noktada çeşitli ihtarlara göre tahliyeye ilişkin dava açma ve bu davada haklı görülme durumu söz konusu olabilir.”

5-Yeni dönemde kira davalarında azalma olur mu?

“2023 yılında açılan dava sayılarına baktığımızda çok yüksek rakamlar görüyoruz. Neredeyse 120 bine yakın kira, kiralananın tahliyesi gibi çeşitli davalar var. Devredenlerle baktığımızda 170-180 bine yakın davanın istatistiklere yansıdığını görüyoruz. Ev sahibi ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar yeni dönemdeki kiralamalarda bir rahatlama getirebilir. 1 Temmuz 2023’ten sonra bir kişi taşınmazı kiraladıysa artışlar TÜFE oranında olacak. Ancak bu durum 2 yıldır eski kiracıların yaptığı yüzde 25’lik artışlarla piyasa gerçeklerinden uzak kalmaya devam edecek.

Tahliye ve benzeri davalar devam edecek, yargıda iş yükü devam edecek gibi gözüküyor. Daireyi kiraya vermekten kaçınan mal sahipleri de vardı. Yüzde 25’in kaldırılması ile evini kiraya vermekten kaçınan bazı mal sahiplerinde en azından ‘yüzde 25 kalktı, kiraya verebiliriz’ gibi bir düşünce kuvvetlenebilir. Yargıda iş yükü azalabilir. Boş kalan daire sayısını azaltabilir. Yeni dönemde en azından 2023 yılı Temmuz ayından sonra kiraya verilen yerlerde anlaşmazlıklar azalacaktır.”