11.06.2022 tarihli Resmi Gazete ile konut kiralarının artış oranı bir yıl süreyle (01.07.2023 tarihine kadar) %25 ile sınırlandırıldı.
Ancak önemli bir ayrıntı daha var. 5 yıl ve üzerinde kiracı olanlar için kira bedelinin artışını tespit etmek için enflasyon oranı yerine sulh hukuk mahkemesi aracılığıyla bilirkişi raporu da dikkate alınabilir. Bu noktada Resmi Gazete’nin son cümleleri “Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu fıkra hükmü, TBK Madde 344, ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” önemlidir.
Yeni düzenleme ile ilişkili ve bütünsel olarak çalışan hukuk öğretisi incelendiğinde; TBK Madde 344 devamında “Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” şeklinde hüküm bulunmaktadır.
Buraya kadar sunulan TBK düzenlemeleri çerçevesinde anlaşılacağı üzere “önceki fıkralarda yer alan hükümlere göre” ifadesi 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete ile yürürlüğe giren TBK Madde 344 uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanacağı, yani %25 oranı ile sınırlandırılmış kira bedeli artışının 5 yıllık sözleşme süresi sonrasında dava yoluyla değerleme veya emsal bedel araştırması olmaksızın usulden davanın reddine hükmedileceği açıktır.
Daha açık ve öz bir ifade ile 5 yıl ve üzeri süreyle kiracı olunması halinde dahi kira bedelinin %25 üzerinde artırılmasına ilişkin dava yolu kapalıdır.
Ancak bilgi eksikliği veya kötü niyetle yasal düzenlemeyi ihlal ederek açılan çok sayıda dava olduğunu bildiğim için kamu yararına bu bilgi ve uyarıyı sunmak istedim. Öte yandan Yargıtay’ın da bu yöndeki adli bilirkişi görüşümü onaylamasını bekliyorum ki bu da yakın bir zamanda gelecektir. O zaman geldiğinde Yargıtay kararını da paylaşacağım.
Bu konuda daha önce paylaştığım bir bilgiye önemli bir ek bilgi sunacağım. Kira bedelinin tespitine yönelik davalarda konutun bulunduğu muhite ilişkin emlakçıların ya da ev sahiplerinin desteksiz attığı uçuk kaçık kira taleplerinin mahkemede kanıt olamayacağı aşikardır. Bununla birlikte söz konusu değerleme ya da aktüerya çalışmasının nasıl yapılacağı da yine TBK Madde 344 ile düzenlenmiştir.
Buna göre başlıca üç değişkene bakılır:
1) 12 aylık ortalama TÜFE (enflasyon) oranı.
2) Kiralanan konutun özel durumu.
3) Emsal kira bedelleri
göz önünde tutularak kira bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Finans bilimi ilkelerine göre, “Cari piyasa değeri, bilgili ve istekli kişilerin karşılıklı pazarlık ortamında el sıkıştığı fiyattır.” Bu nedenle “gerçek” ve “sözleşme ile kanıtlanabilir” kira bedellerinin emsal bedel olabileceği öğrenilmelidir. İlanlar gerçek ve anlaşmaya varılmış değildir. Ayrıca kiralanan konutun özel durumu yalnızca metrekare, konum, bina yaşı ile sınırlı değildir. Örneğin kentsel dönüşüm sürecinde tahliye şartı olan ya da izolasyonu bulunmayan 60 yıllık bina vs durumlar değer düşüklüğü yaratır.
İbrahim Can, Ph.D. CPA
Kurucu, Finansal Yönetim Danışmanı
Erol Taşdelen: Vatandaş enflasyonda ezilirken, bankalar karlılığı beşe katladı
Kiracıların yalnızca yüzde 7’si kirasını zorlanmadan ödüyor!