Sosyal Medya

Ekonomi

İlk gayrimenkul sertifikası ihracı ve sonrasına dair bir analiz

Malumunuz ilk gayrimenkul sertifikası ihracı yapıldı, geçtiğimiz Mart ayı sonunda talep toplandı tamamı yurt içi yatırımcılara olmak üzere 143 milyon…

İlk gayrimenkul sertifikası ihracı ve sonrasına dair bir analiz

Malumunuz ilk gayrimenkul sertifikası ihracı yapıldı, geçtiğimiz Mart ayı sonunda talep toplandı tamamı yurt içi yatırımcılara olmak üzere 143 milyon TL’lik halka arz yapıldı, ek satış olarak yapılması planlanan yaklaşık 96 milyon TL tutarındaki ihraç yapıl(a)madı, muhtemelen talep toplama esnasında yeterli miktarda talep gelmedi. Nitekim halka arz sonrası sertifika fiyatı da düştü, ne yazık ki bugüne kadar sertifikanın borsa fiyatı hiçbir  şekilde ihraç fiyatı olan 42,5 TL’nin üzerine çıkamadı. En son 26 Mayıs Cuma günkü Borsa İstanbul bültenine baktım, sertifikanın fiyatı gün içinde 37,56 TL’yi görmüş, 37,96 TL’den kapanmış, fiyatın düşmesi yatırımcıların zarar etmesi üzücü elbette. İhraç öncesi ve sonrasında ürünü tanıtmak amacıyla www.gayrimenkulsertifika.com   isimli bir site vardı, kim yaptı bilmiyorum ama en son baktığımda fiyatları 27 Nisan 2017’ye kadar yayınlamışlar, o site de umudu kesmiş anlaşılan. Tam bize özgü bir durum oldu bu iş,  “Türk gibi başla, Alman gibi devam ettir, İngiliz gibi bitir” deyimi gerçeğe dönüştü adeta. Hızlı başladık çabuk kesildi soluğumuz.

Oysa ürün olarak gerçekten çok faydalı olabileceğine inandığım umut verici yeni bir sermaye piyasası aracı gayrimenkul sertifikası. Öncelikle halka arz sırasında fiyatlamada hata yapıldığını düşündüğümü ifade etmek isterim. Gelen talebe bakılırsa ya belirlenen ihraç fiyatı yatırımcılara yüksek geldi ya da yeterli tanıtım yapılamadı. Yabancı yatırımcılara hiç satış yapılmamış olması da halka arzın başarı şansını düşürdü.  Acaba yurtdışında tanıtım hiç mi yapılmadı ya da yurtdışında nerelerde kimlere tanıtım yapıldı da talep gelmedi bilemiyorum ancak yabancı ayağının eksik kalması iyi olmadı.

Borsa fiyatını değerlendirmede karine olabilecek konvansiyonel satışların yapıldığı internet tabanlı emlak sitelerine bakarsanız aynı projede klasik yöntemlerle ikinci elde satışta olan daire fiyatlarının metrekaresinin 4000 TL’nin üzerinde olduğunu görürsünüz, ancak gerçekten satış yapılabiliyor mu bu fiyatlardan ona ayrıca bakmak lazım. Eğer bu fiyatlardan ikinci el satışlar gerçekleşiyorsa Borsa İstanbul’da işlem gören gayrimenkul sertifikalarının fiyatı ucuz demektir almak lazım, yok eğer ikinci el piyasada metrekare fiyatları düşükse belki de yatırımcının elindeki sertifikaları satması ve fiyatların daha fazla düşmesi de ihtimal dahilinde. Diğer taraftan Kamuyu Aydınlatma Platformu’na da göz attım TOKI’nin 4 Mayıs tarihli “Projede Benzer Nitelikte Olan Bağımsız Bölümlerin Ortalama Satış Fiyatları” resmi açıklamasına göre aynı projede konvansiyonel yöntemler yapılan satışlarda metrekare ortalama satış fiyatları 4500 TL ile 4800 TL arasında değişiyor. Açıklama umut verici ama yatırımcı için yeterli değil, bu fiyatlardan ne kadar satış olduğunun da ilan edilmesi gerekiyor. Bu fiyatlara bağımsız bölüm gerçekten satıldı ise bedelin tamamının peşin alınıp alınmadığının ya da hangi ödeme planı ile satışın yapıldığının da ilan edilmesi gerekiyor ki yatırımcı karşılaştırıp işlem yapsın. Eksik bilgi bir işe yaramıyor. TOKİ açıklamasında şöyle deseydi mesela “10 adet 2+1 daireyi 4520 TL metrekare ortalama fiyattan 20 adet 3+1 daireyi ortalama 4600 TL’den peşin sattım” bakın o zaman sertifika fiyatları 4 TL’nin altında kalır mıydı, elbette hemen yukarı doğru düzeltme yapardı. Bu ve benzeri tespitler sertifika ihracı sürecini daha iyi işletmemiz ve hatalarımızdan ders çıkarmamız açısından umarım faydalı olur.

Yeni ürünlerin desteklenmesi konusunda özellikle vergi tarafında da yapılması gerekenler olduğunu düşünüyorum. Örneğin sertifika alım satımından elde edilen kazançlar gerçek kişiler için % 10 stopaja tabi, bunun kesinlikle sıfır olması gerektiğini ve düzenlemenin hemen yapılması gerektiğini düşünenlerdenim.  Bu enstrüman yeni bir enstrüman, vergi alacağım diye daha doğmadan öldürmemeli. Sertifika alanların asli edim yapmasının da hem satılmamış konut stoğunun azalması hem de enstrümanın borsa fiyat performansının daha iyi olması açısından önemli olduğundan hareketle tapu harçlarında da teşvik edici yönde bir düzenleme yapılması gerektiğini düşünüyorum. Projeyi yapan müteahhit açısından da “asli edim” KDV tahakkuku ve ardından KDV alacağının doğmasına yol açıyor bu yüzden asli edimler teşvik edilmeli.

Vergisel teşvikler bir yana ihraççılar ve aracı kurumlarımız gayrimenkul sertifikasını ısrarla anlatmaya ve tanıtmaya devam etmeli. Borsa İstanbul’da varantların işleme açılma sürecini hatırlayın, varant ihraç eden kurumların ne kadar uğraştığını, çok sayıda tanıtım ve reklam kampanyası ve eğitim konferans vb. düzenlediğini biliyorsunuz. Bunun dışında ve belki de bundan önemlisi ihraççılar da lütfen fiyatlamaya daha dikkat etsinler. Bir çok gayrimenkul projesinde hatırlı müşterilere başlangıç aşamasında düşük fiyatlardan satış yapıldığını ve daha sonraki satış fiyatlarına bakınca bu ilk fiyatlardan alan özel müşterilerin kar ettiğini ve bu durumun projeyi geliştiren şirketlerin daha sonraki projeleri için sadık bir müşteri kitlesi oluşturduğunu biliyoruz. Gayrimenkul sertifikası ihraçlarına da bu gözle bakmak daha doğru olacak. Gayrimenkul sertifikası ihracı ile sektörün hem satış hem finansman sorunu sermaye piyasası kanalıyla çözülmüş oluyor, dolayısıyla sertifikaları ihraçtan satın alan yatırımcıların düşük fiyattan alması lazım ki kar etsinler, kar etsinler ki bir sonraki ihraçta da istekli olsunlar, aksi halde bu enstrümandan beklediğimiz faydayı göremeyiz. Bireysel emeklilik fonları ve yatırım fonlarının da gayrimenkul sertifikasına daha fazla ilgi göstermesinde fayda var. Ayrıca bankalarımızın da bu enstrümana destek olması lazım, bankacılarımızın her ne kadar sertifika ihracı ile sermaye piyasası üzerinden fonlama yapılıyor gibi görünse de bu sertifikaları alan yatırımcıların bir kısmının asli edim yaparken krediye ihtiyacı olacağını, dolayısıyla bu enstrümanın konut finansmanının bankacılık sistemi üzerinden yapılmasına rakip değil tamamlayıcı ve destekleyici olduğunu anlamalarını ve inanmalarını diliyorum. Hayırlı Ramazanlar herkese.

Yorumlar

BAKMADAN GEÇME

Benzer Haberler