Sosyal Medya

Ekonomi

Gayrimenkul projeleri için yeni açılım

Kurlardaki hareket ve faiz artışı tartışmaları konusunda bir süre yazmamaya karar verdim,  çünkü konu yeterince gündemde ve benim söyleyeceklerim de…

Gayrimenkul projeleri için yeni açılım

Kurlardaki hareket ve faiz artışı tartışmaları konusunda bir süre yazmamaya karar verdim,  çünkü konu yeterince gündemde ve benim söyleyeceklerim de yeni ya da hiç söylenmemiş şeyler olmayacak.

Piyasa dalgalı malum, ekonomi aktörleri belirsizliklerin arttığı ortamlarda oldukça temkinli hareket ediyor, dolayısıyla gayrimenkul piyasası da bu durumdan nasibini aldı, satışların olumsuz etkilendiğine, fiyatların düştüğüne dair sektörden haberler geliyor. Neredeyse tüm projeler banka finansmanı ile yapılmakta olduğundan satışların devam etmesi çok önemli, aksi halde finansman yükü inşaat sektörüne ağır darbe vurabilir. İşte tam da bu konjonktürde gayrimenkul sertifikaları bu durgunluğun aşılmasında faydalı olabilir düşüncesindeyim.

Gayrimenkul sertifikaları henüz inşaatına başlanmamış ya da inşaatı devam eden projelerdeki bağımsız bölümlerin metrekare ya da para birimi cinsinden sertifikalara bölünerek satılmasına yarayan sermaye piyasası araçları olarak tanımlanıyor. Sertifikaları alan yatırımcılar gayrimenkul projelerindeki değer artışından faydalanabileceği gibi, yeterli sertifika sahibi olanlar tapu devri yoluyla bağımsız bölümün sahibi de olabiliyorlar.

Gayrimenkul sertifikaları Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 5 Temmuz 2013 tarihinde çıkarılmış olan Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği ile düzenlendi ve daha sonra Borsa İstanbul’da çalışmakta iken benim de katkıda bulunduğum bir öneri paketi çerçevesinde 3 Ağustos 2016 tarihinde pratiğe dönük sıkıntıların çözülmesi amacıyla Sermaye Piyasası Kurulu söz konusu Tebliğ’de olumlu yönde  bazı düzenlemeler yaptı.

Henüz bu konuda bir ihraç gerçekleşmedi ama ilgi gösteren inşaat şirketleri olduğunu biliyorum, muhtemelen bir ihraç yapılır ve başarılı olursa arkası gelecektir. Ülkemizin temel problemlerinden bir tanesi gayrimenkul sertifikaları ihracı konusunda yine karşımıza çıkıyor; yeni bir uygulama ya da enstrüman söz konusu olduğunda iş dünyasında maaalesef herkes birbirini gözlemlemekte, ilk adımı atmakta isteksiz davranmakta. Bu durum bana 2001 yılında vadeli işlemleri ilk defa Borsa bünyesinde başlattığımız zamanları hatırlattı, o zaman da biz vadeli işlemler piyasasını açmaya çalışırken birçok kişi ve kurum tereddütlü idi, çünkü konu çok yeniydi biraz da teknikti, neyse ki 2001 yılında açmayı başardık, böylece hem Borsa İstanbul hem de aracı kurumlarımız açısından VİOP önemli bir gelir kalemi haline geldi.

Konumuza geri dönelim; gayrimenkul sertifikaları sermaye piyasası aracı olduğundan doğal olarak Sermaye Piyasası Kanunu’na tabi; dolayısıyla sıkı düzenlemeler ve cezai müeyyideler ile karşılaşma riski dolayısıyla şirketlerin isteksiz davranmasını anlayabiliyorum. Ancak gayrimenkul sertifikalarının vadesi gayrimenkul projesinin tamamlanma süresi ile ilişkilendirilmiş durumda, bu nedenle kamuyu aydınlatma ve sermaye piyasasına tabi olunması yükümlülüğü de yine proje süresi ile sınırlı ve projeye özel konular ile sınırlı.  Gayrimenkul sertifikaları sabit getirili olmayan sermaye piyasası araçları olması nedeniyle  faize duyarlı yatırımcı kitlesine de hitap edebiliyor olacak, bence bu da önemli bir avantaj.

Sertifika ihraçlarının başlaması ile sermaye piyasaları ile reel sektör entegrasyon sürecinin hızlanacak, bireysel emeklilik fonları ve yatırım fonlarının da emlak piyasasına yatırım yapabilecekler, bu da konut ve ticari projeler yapan inşaat sektörümüz için son derece önemli bir açılım olacak.

Süreç basitçe şu şekilde işliyor, proje hazırlanıyor, başlangıç ve bitiş süresi belirleniyor, değerleme raporu hazırlatılıyor, bağımsız bölümlerin toplam metrekaresi ya da toplam satış değeri hesaplanıyor şerefiyeler belirleniyor, proje sertifikalara bölünüyor ve ihraç ediliyor. Sertifikalar Borsa İstanbul Pay Piyasası’nda işlem görecek şekilde düzenleme yapıldı, bu da önemli bir artı, çünkü asıl likidite o piyasada.

Yatırımcıların korunması açısından sertifikaların ihracından elde edilen fonların tamamının ihraççı şirkete peşinen verilmediğini, değerleme kuruluşları tarafından düzenlenen inşaat ilerleme raporlarına göre ihraçtan elde edilen fonların ihraççı şirkete aktarıldığını belirtmekte fayda var. TOKİ’nin dahil olmadığı projelerin en fazla yarısı gayrimenkul sertifikası ihracına konu olabiliyor, diğer yarısı da konvansiyonel satış yöntemleriyle satılabiliyor.İhraç tertipler halinde de yapılabiliyor, bu da pazarlama stratejisi açısından proje geliştiriciler için güzel bir alternatif bana göre.

Gayrimenkul projeleri sektörün iki problemini birden çözüyor, birincisi finansman, ikincisi satış. Mevcut gayrimenkul yatırımcılarına ilave olarak daha küçük paylarla gayrimenkul sektörünün gelişiminden küçük yatırımcıları da faydalandırıyor, aynı zamanda yatırım fonları ve bireysel emeklilik fonlarının da sektöre yatırım yapmasını sağlıyor.

Konunun detayını merak edenlerin Tebliğ’i dikkatlice okumasını öneriyorum, ayrıca teknik detayların kolay anlaşılması amacıyla daha önce kur riski konusunda hazırladığım sunuma benzer bir açıklayıcı sunumu gayrimenkul sertifikaları konusunda da hazırladım, editörümüz arzu ederse onu da ParaAnaliz vasıtasıyla paylaşabilirim sizlerle.

 

Yorumlar

BAKMADAN GEÇME

Benzer Haberler