Atilla Yeşilada

Konut resesyonu başladı, duyurulur

7 Mart 2018

Dün taksiyle bir toplantıdan eve geliyorum (evet, hala Uber’e binmeyi reddediyorum, devletten lisanslı bir şoför elinde ölmeyi tercih ederim), arkadaşla sohbete daldık. “Gültepe’de oturuyorum, şehrin en işlek yeriydi, hiç dükkan boş kalmazdı, şimdi evden caddeye yürüyorum, altı tane kiralık levhası var. Gelip bakan yok” diye yakındı. Artık her dost sohbetinde benzer hikayeler duyarsınız İstanbul’da. Bir şeyler oluyor.

Anektodal veri ya da duyum üzerine makale yazmayı sevmem. FÖŞ olarak evrensel bir itibarım var, yazdıklarımın arkasında duramayacaksam, yazmam. Elimdeki resmi veriler konut sektörünün resesyona girdiğini ve uzun süre çıkamayacağını söylüyor bana. Çok yüksek oranda yerli girdi kullanan ve ekonominin mıknatıs işkolu konutta resesyon hükümetin ve bankaların çok başını ağrıtacak.
İlkin, satışlar çok yavaş. Ocak’da satışlar bir önceki yılın aynı ayın göre sadece %1.7 artarken, mesai günü sayısına göre düzeltilirse, %5 düştü.

Trendi görebilmek için 3 aylık hareketli ortalamaları çizdik. Satışlarda ivme çok zayıf. Ocak’ta ikinci elde biraz toparlanma var, ama toplam satışlar hala irtifa kaybediyor.
Bu makaleyi yazma nedenlerimden biri de Dünya Gazetesi köşe yazarı Alaattin Aktaş’ın aktardığı saygın bir müteahhittin mektubu. Şöyle diyor:

“Sektör temsilcileri, konut satışlarına değindiğimiz yazılarımızdan sonra bazı ayrıntılara dikkat çektikleri bilgiler aktardılar. İMKON-İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu Genel Başkan Yardımcısı ve Anadolu Yapım Müteahhitleri Federasyonu Genel Başkanı olan bir müteahhit okurumuzdan, Ali Aydın’dan bir mektup aldık.
Aydın’ın aynı zamanda TOBB Türkiye Müteahhitleri Sektör Meclisi Başkan Yardımcısı olduğunu da belirtelim.
Mektubunda özellikle “mükerrer harç” uygulamasına dikkat çeken Aydın şunları söylüyor:
“Müteahhitler özellikle son yıllarda özkaynakları yetersiz olduğu için arsa temininde kat karşılığı sözleşmelere daha fazla ağırlık vermektedirler. Bu uygulamada müteahhit inşaatı yapınca kendisine düşen daireleri arsa sahiplerinden almak üzere sözleşme düzenlenir. Kat irtifakı da doğal olarak tapu kaydındaki arsa malikleri üzerine kurulur. Müteahhitler de arsa malikleri adına kurulan bu bağımsız bölümlerden kat karşılığı sözleşmelerine göre kendilerine ait daireleri almaktadırlar.

İşte ilk el satış sayılarında (köpükleme de denilen) arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım (bölüşüm) konutları da yer almaktadır.
Kat karşılığı sözleşmeye göre müteahhidin inşaatını yaparak hak ettiği bu daireler istatistiklere ilk el konut satışı olarak geçmektedir. Üretilen her dört konuttan birinin bu şekilde kat karşılığı sözleşmeyle oluştuğunu tahmin ediyoruz. Bu konuda bir istatistik de yok.”

Ben yazanın yalancısıyım, bu tespitler doğruysa, konut satış istatistikleri birinci el satış rakamlarını abartıyor ve konut satışlarında daralma, yani resesyon var.

Fiyat gelişmeleri de işkolunun sıkıntıda olduğunun somut işaretlerini taşıyor. 2017 yılında kalite iyileşmesinden arındırılmış TCMB fiyat endeksi reel olarak değer kaybetti.

Ama yukardaki grafikte çok korkutucu bir detay var. İstanbul ve Ankara’da fiyatlar reel olarak hızla düşüyor. Bu büyük kentlerden pazar destek gelmeden, fiyatlar çok uzun süre tutunamaz.

Satışlarda sıkıntının bir nedeni ipotek kredisi faizlerindeki artış:

Bu konuyu da araştırdığınızda, karşınıza daha ürkütücü bir tablo çıkıyor. Artık ipotek kredisi talebini sadece kamu bankaları karşılıyor. Özel bankalar nerdeyse bu işten çekilmiş:

Size Kredi Garanti Fonu icat edildiğinden bu yana hesapsızca bol-bulamaç kredi vermenin bankalarda mevduat havuzunu hızla tüketeceği ve bu yıl kredi verilemeyeceğini yazdım. İşte, ilk sonuçları görüyoruz. En riskli (çünkü çok uzun vadeli) olan ipotek kredisinde fişi çekmiş özel bankalar.

Doğal olarak konut yapanlar 2017 yılında para kazanamamış. Bakın TUIK ne diyor: “Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi, 2017 yılı IV. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %12,7 oranında artarken, 2017 yılında bir önceki yıla göre %14,2 oranında arttı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi ise bir önceki çeyreğe göre %0,4 oranında azaldı”.
%14 ciro artışı maliyetleri bile karşılamaz. Bu yüzden sektöre kulak verdiğinizde halen faaliyet gösteren 200 bin büyüklü-küçüklü firmanın belki de yarısının bir-iki sene içinde tasfiye olacağı iddialarını duymadan geçemezsiniz.
Peki bu durum değişir mi? Reel ücretler artmıyor, Fed’in sıkılaştırma politikası yüzünden Türkiye’de faizleri düşürmek imkansız, zaten bir tülü disiplin altına alınamayan enflasyon ve açgözlü arsa sahipleri de ucuz konut imal edilmesinin önünde engel. Bunlar konut pazarı için veba salgını gibi koşullar.
Olacak muhakkak demiyorum, ama olmaz de denemez, bir sonraki aşama yatırım için alanların zararına mal boşaltması ve/ya müteahhittin halen 2 milyona vardığı iddia edilen boş konut stoğunu dampingle elden çıkartarak pazarda dengeyi iyice bozması bir olasılık. İnşaatçılar ve yatırım için tutanlar birbirleriyle negatif etkileşime yani fasit daireye girmesi pazarda kapitülasyon getirir, yani fiyatlar çok hızlı geriler.
Bu kötü senaryoyu hesaba katmasak da, önümüzdeki 2-3 yıl içinde devlet teşviğine rağmen inşaat sektörü faaliyetinin gözle görülür ölçüde yavaşlaması kaçınılmaz. Bu durumda önce ekonomide ciddi sıkıntılar yaşayacağız. İstihdam yavaşlayacak, camdan demir-çeliğe kadar bir çok işkolunda talep eksikliği baş gösterecek. TUIK hesaplarında milli gelirin %7-8’ni teşkil eden bir sektörün fren yapmasını ekonominin kazasız atlatması kolay değil.

Ek olarak, tam yekününü bilemem, ama 10-15 milyar dolara vardığı iddia edilen zordaki inşaatçıların kredileri nasıl geri ödenecek? BDDK’nın göz yumması sayesinde bu krediler ötelenir de, bankalarda likidite tükeneceği için diğer alanlarda krediler iyice pahalılaşır.

Ev alacakları güneşli, biz ekonomistleri ise zor günler bekliyor.

 

 

FÖŞ
Websitemde son yenileme

IstanbulAnalytics Mart ayı öngörüleri 

Yorumlar

Yazarın Diğer Yazıları