Ahmet Büyükduman

Kira mı tavuktan, fiyat mı yumurtadan?

5 Şubat 2018

Konu gayrimenkul piyasası olunca hep fiyatlardan söz ediyor, kiraları ihmal ediyoruz. Oysa kiraların gidişatı gayrimenkul piyasasının öncü göstergelerinden birisi…

Ayrıca ülke nüfusunun dörtte biri kirada oturuyorken birilerinin de kiralardan bahsetmesi gerekmez mi?

İstanbul için bahsedeceksek işte o kiralar son bir buçuk yıldır yerinde durup duruyor.

Ekonomi yüzde 7’nin üzerinde büyürken, enflasyon yüzde 12’lerde gezerken fiyatların yanı sıra konut kiralarının da yerinde sayması üzerinde biraz durmak icap ediyor.

Hatta tavuk yumurta ikileminde olduğu gibi kira fiyat ilişkisini sorgulamak gerekiyor.

Kiralar mı fiyatları belirlemektedir, fiyatlar mı kiraları?

Ben horozum polemiğe girmem diyenler okumaya devam etmeyebilirler.

Her halde memleket ahalisi hemen hemen her şeyde olduğu gibi bu konuda da ikiye bölünmüş durumdadır. Ben safımı baştan açık etmek taraftarıyım. Efendim, son kertede fiyatların belirleyicisi kiralardır diyorum.

Neden mi ? Buyurunuz ;

Bir malın veya hizmetin fiyatını o malın veya hizmetin faydası belirler. Konut hem bir maldır hem de konut hizmeti sunmaktadır. Konut hizmetini barınma faydası olarak da tanımlayabiliriz.

Konut bu barınma faydasını sahip olduğu fizik özellikler ve donanımlara göre değişik düzeylerde sunabilir. Ancak konutun bizzat kendi özelliklerinden öte bulunduğu konum da barınma hizmetinin önemli bir fayda bileşenidir. Aynı fiziksel özelliklere ancak farklı konumlara sahip iki konut, mesela Cihangir’de konumlu olan ile Beylikdüzü’nde konumlu olan, farklı düzeyde faydalar sunacaklardır.

Kira bir varlığın cari kullanım faydasının karşılığıdır. Fiyat ise hem cari hem de gelecekte ortaya çıkacak faydaların karşılığı olarak ifade edilebilir. Bir konutun ileri bir zamanda yakınından metro geçecek olması şu anki kullanım değerini etkilemez. Ama yapılmakta olan metro hattı gelecekteki kullanım faydalarını olumlu yönde etkileyeceğinden bu beklenti fiyatlara yansır.

Kiralar yalnızca cari kullanım faydasının karşılığı iken fiyatlar hem cari hem de gelecekteki kullanım faydalarının bugün ki karşılığıdır. Böylece kira ve fiyat aslında kesikli veya sürekli kullanım faydalarının parasal karşılıklarıdır. Biri diğerinden ayrılamaz.

Kiralar ile fiyatlar arasındaki ilişkileri İGD’nin endeksleri üzerinden analiz edebiliriz. Öncelikle İGD’nin konut fiyat endeksini Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi ile karşılaştırarak kalibrasyonunu yapalım. TCMB’nin Hedonik Konut Fiyat Endeksi, konutların kalitelerinde meydana gelen değişimleri de dikkate alan, kalite artışından meydana gelen fiyat artışlarını düzeltmeye tabi tutarak saf fiyat artışını yansıtan bir endekstir. İGD’nin Konut Fiyat Endeksi ise İstanbul merkezi semtleri dikkate alınarak İGD Araştırma Biriminin tarafından üretilmektedir. İstanbul’u esas alan bu iki endeks veri kaynakları ve örneklem kurguları açısından farklı olduklarından farklı eğimlere ancak benzer trendlere sahiptirler ta ki 2016 yılının ikinci çeyreğine kadar.

iGD nin konut fiyat endeksi 2016 yılı ikinci çeyreğinden itibaren yatay bir seyir izlemeye başlıyor, TCMB endeksi ise hızı azalarak artışını sürdürüyor. Her iki endeks de gerek metodolojileri gerek kapsamları gerekse veri kaynakları açısından farklılık gösteriyorlar. Bu durumda endeks serilerinin farklılaşması da normal. Ama her ikisinin de aynı piyasayı ölçtükleri bir gerçek.

Fiyatlardaki gelişimin yanı sıra kiraları da incelmek için ikinci grafiğe bakalım. Her iki endeks de 2016 ikinci çeyreğe kadar benzer şekilde yükseliyorlar. 2016 ikinci çeyrekten itibaren ise her ikisi de yatay bir seyir izlemeye başlıyorlar. Konut fiyatlarıyla kiraların böylesine birebir ilişki içinde olması ne kadar dikkat çekici değil mi? Biri durunca öteki de duruyor, üstelik ekonomi büyüme rekoru kırarken.

İGD’nin endeksleri diyor ki en azından İstanbul’un merkezi semtlerinde son bir buçuk yıldır hem kiralar hem de fiyatlar artmıyor. Enflasyonu hesaba kattığınızda ise reel olarak geriliyorlar.

Ayrıca göz ardı edilemeyecek bir başka husus daha var; İGD’nin endeksleri ilan fiyatları üzerinden hazırlandığından pazarlık marjı içeriyorlar. Pazarlık marjı piyasasının sıcaklığına göre artıp, azalır ama gözlemlenemez. Ancak durgunluk dönemlerinde teklif fiyatlarıyla gerçekleşen fiyatlar arasındaki marjın açıldığını biliyoruz. Bu hususu da dikkate aldığımızda kiralardaki reel gerilemenin görünenden daha büyük olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz.

Her hâlükârda kiralar kendini toparlamadıkça fiyatlarda da bir toparlanma beklememek gerekiyor. Gayrimenkul fiyatları ne olacak diye merak edenler kiralara baksınlar!

 

 

 

Yorumlar

Yazarın Diğer Yazıları