Ahmet Büyükduman

Yapsak da mı satsak, satsak da mı yapsak?

3 Nisan 2017

Önce damdan düşer gibi ekonomiye giriş niteliğinde bir bilgi ile başlayalım: Eğer bir mal veya hizmetin fiyatı artarsa üreticiler o maldan daha fazla arz edeceklerdir.

Aşağıdaki grafik bize 1992- 2016 yılları için çeyrekler itibariyle İstanbul’da reel konut fiyatlarının gelişimi ile inşaat ruhsatı alan konut sayısının ilişkisini gösteriyor. Bu grafiğe göre reel konut fiyatları ile inşaat ruhsatı alan konut sayısı arz yasasına uygun bir şekilde beraber hareket ediyorlar. Yani reel fiyatlar arttıkça yeni başlanılan konut inşaatı adedi artıyor. Reel fiyatlar azalma eğiliminde girdiğinde ise yeni başlanılan konut inşaatı adedi azalıyor.

Bu grafiğe göre uzun dönemde İstanbul konut piyasasında bir arz fazlasından söz etmek mümkün görünmüyor. Eğer konutta arz fazlası olsaydı ekonomi yasalarına göre reel konut fiyatlarının artmak yerine azalması gerekirdi.

Ancak konut piyasasının bütünü için yaptığımız bu tespitimizin, alt, orta ve lüks segment konut piyasalarında geçerli olmayabileceğini, böyle gelen piyasa dinamiklerinin böyle gitmeyebileceğini aklımızda tutmamızda yarar var.

Geçen yazımızda belirtiğimiz gibi ülkemizde hemen hemen tüm inşaatlar “kat karşılığı” yapılırlar. Konut imalatında başat yöntem en büyük müteahhidinden en küçüğüne kadar arsa sahibi ile müteahhidin bir nevi ortak girişimine dayanır. Tabi yaygın üretim küçük parseller üzerinde 10-20 daireli apartmanlardır. Esasen bu üretim tarzında finansmana ihtiyaç duyan müteahhittir. Bu küçük çaplı müteahhidimizin en büyük ticari başarısı inşaatın finansmanını yine inşaat devam ederken yapacağı satışlarla sağlamaktır. Üretmekte olduğu konutu bir an önce elinden çıkarmaya bakar. Yeni bir inşaata da ancak sattıkça girişebilir. Yani inşaat sektörü ancak sattıkça yapabilir.

Konut piyasasında imalat, inşaat ruhsatı ile başlar ve yapı kullanım izniyle biter. Ancak fiili konut alım-satımı süreci inşaat ruhsatının alınmasıyla başlar ve yapı kullanım izninin alınmasından sonra da devam eder. Yani konutlar inşaat halindeyken de inşaat bittikten sonrada piyasada satışta olurlar. Bu yüzden fiili satış ile satışların kayıtlara işlendikleri tarihler faklıdır.

Satışların yanı sıra konutların kullanıma girmeleri de bize has bazı özellikler taşıyor. Ülkemizde bazı konutlarda kullanım izni alınmaksızın da oturmak mümkün. Bu durumda yapı kullanım izni olan konutlar ile ilk satışları karşılaştırmak da anlamlı bir sonuç vermiyor.

İşte bu nedenlerle ülkemizdeki konut satış istatistiklerinden hareket ederek, fiili satışlar, kullanımdaki konutlar ve satışta bekleyen konut stoku hakkında net bir veriye ulaşmak mümkün olmuyor.

Fakat yeterli veri yok diye analizden vazgeçecek halimiz de yok! Konut sektörünün sattıkça yaptığını biliyoruz. Ancak ilk ve ikinci el satışları ayrıştırmakla da bir sonuca ulaşamıyoruz. Bu durumda ilk ve ikinci el diye ayırmadan toplam konut satışlarını “toplam yeni konut talebinin” bir göstergesi olarak kullanma yoluna gidebiliriz. İşte aşağıdaki grafikte de onu yapıyoruz. Aylık bazda  toplam konut satış verileri ile ruhsat sayılarının uyumuna dikkat ediniz Bu grafiğe göre konut sektörü eski yeni fark etmez sattıkça yeni konut inşaatına girişmektedir.

Bakınız satışlar düşünce, konut ruhsatları da düşüyor. Bildiğiniz arz talebi takip ediyor. Genel olarak arz fazlası var demek öyle kolay değil.

Peki arz fazlası yoksa bütün bu kampanyalar, teşvikler, muafiyetler ne demek oluyor? Bu soruların cevabını bu yazımda vereceğimi söylemiştim.

Sözümü tutuyorum: genel olarak konutta arz fazlası filan yok ama fiyatı milyonları geçen lüks segmentte durum farklı. Çünkü bu segmentte görece büyük ölçekli müteahhitler ulaşabildikleri finansal kaynakların da desteğiyle sattıklarından daha fazla konut yapmaya yönelmişler. Özellikle İstanbul’da lüks konut piyasasında arz talebi aşmış görünüyor ve tüm bu teşvikler de lüks konuta yönelik talebi canlandırmayı amaçlıyor.

Son söz : Yaptıkça satarım deme, sattıkça yaparım de!

Yorumlar

Yazarın Diğer Yazıları