Ahmet Büyükduman

Konutta arz fazlası filan yok!

27 Şubat 2017

Neredeyse üç aylık bir aradan sonra yine huzurlarınızdayım sevgili ParaAnaliz okurları. Konut piyasasıyla ilgili söylemleri sorgulamaya kaldığımız yerden devam etmek istiyorum.

Mevzumuz “konutta arz fazlası”. Çeşitli kaynaklar konut fazlasında çıtayı bir milyonu İstanbul’da olmak üzere 2,5 milyona kadar çıkardılar. Ama şimdiye kadar bir Ademoğlu çıkıp da bu hesabı nasıl yaptığını ortaya koymadı, koyamadı. Konutta arz fazlası söylemi de bir efsane olarak gündemde kalmaya devam etti.

Geçen hafta iki üstad Alaattin Aktaş ve Abdurrahman Yıldırım konutta arz fazlasının yaklaşık 700 bin adet olduğuna dair birer yazı kaleme aldılar. Bu hesaba son dört yılda “yapı kullanım izin belgesi” alan konutların sayısından  “ilk kez satılan” konutların sayılarını çıkararak ulaştılar.  Aşağıdaki grafikte gördüğünüz yeşil sütunların toplamından kırmızıları çıkararak.

Bu hesaba göre toplam 2 milyon 974 bin  konut yapı kullanım izni alarak satışa arz edilmiş ancak 2 milyon 301 bini satılabilmiş. 673 bin  konut ise satılmayı bekliyor. Kolaylık olsun diye bu verileri size tablo halinde de sunuyorum.

Yine tablomuza göre Yapı Kullanım İzni alan konutların yüzde 22’si satılmamış.

Ancak bu hesabın aksayan bir tarafı var: Yapı kullanım izin belgesi alınan her konutun satışa arz edildiğini varsayması.

Başka bir ifadeyle “mekan talebinin” ya da “konut hizmeti talebinin” ancak ve ancak satın alma ile karşılanabileceğinin  düşünülmesi.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre ülkemizde yaklaşık 300 bin müteahhit var. Ülkemizdeki yeni konutların yaklaşık yüzde 10’u TOKİ, Emlak Konut ile ilan ve reklamlarda sıklıkla arzı endam eden markalı inşaat firmalarınca inşa ediliyor. Kalan yüzde 90’ı ise isimsiz kahramanlar, mahalle müteahhitlerince yapılıyor.

Ülkemizde hemen hemen tüm inşaatlar “kat karşılığı” yapılırlar. Konut imalatında başat yöntem en büyük müteahhidinden en küçüğüne kadar arsa sahibi ile müteahhidin bir nevi ortak girişimine dayanır. Tabi yaygın üretim küçük parseller üzerinde 10-20 daireli apartmanlardır.  Esasen bu üretim tarzında finansmana ihtiyaç duyan müteahhittir.  Bu küçük çaplı müteahhidimizin en büyük ticari başarısı inşaatın finansmanını yine inşaat devam ederken yapacağı satışlarla sağlamaktır. Yani demem o ki müteahhidimizin öyle yapı kulanım izin belgesini alıp da stokta konut tutacak lüksü yoktur. Bir an önce elinden çıkarmaya bakar.

Öyleyse bu satılmayan konutları kim elinde tutuyor? Şüphesiz öteki ortak, yani arsa sahibi/sahipleri. Peki, arsa sahipleri konutları satmak için mi elde tutuyorlar? Bir kısmını satıyorlar tabi. Ama büyük çoğunluğu  o konutlarda oturuyor, oğluna-kızına otursun diye veriyor ya da kiralıyor. Yani yapı kullanım izin belgesi alınan konutların bir kısmı  satışa sunulmuyor ki satıştaki  konut stokuna dahil edilsin. İşte arsa sahiplerinin, yakınlarının ve kiracılarının oturduğu o evler boş değil ki arz fazlası sayılsın.

Arsa sahiplerine kalan konutların oranını yüzde 40 gibi düşünürsek, bir kısmını satıp bir kısmını da kendi kullanımlarında bırakmaları son derece mantıklı. Yapı kullanım izin belgesi alınıp da  satışa konu olmayan konutların oranının yüzde 20’lerde olduğuna da dikkat çekmek isterim. Bu da arsa sahiplerinin elinde kalan konutları yeterince temsil edebilecek bir oran.

Peki arz fazlası yoksa bütün bu kampanyalar, teşvikler, muafiyetler ne demek oluyor? Onun cevabı da bir sonraki yazıya…

Yorumlar

Yazarın Diğer Yazıları