Ahmet Büyükduman

Konut satışlarında işin özeti

14 Eylül 2017

İnsan isminde analiz geçen bir mecrada yazınca kendini analitik olmak zorunda hissediyor. Oysa ben istemez miyim şöyle klavyenin tuşlarını çatırdata çuturdata serbestçe takılmayı?

Mesela ;

“Konut piyasası, faiz oranlarındaki ani bir yükselmenin etkisini kaldıramayacak kadar kırılgan olduğundan ikinci elde yaprak kımıldamıyor. Kurlardaki dalgalanma ise yabancı alıcıları piyasadan uzak tutarken, demir fiyatlarındaki artışın getirdiği maliyet baskısının önümüzdeki dönemlere zam olarak yansıması bekleniyor.” Tarzında döktürebilsem!

Ama nerde? Bünye müsait değil. Neyse, geçen haftaki yazımda ülkemiz konut piyasasının aslında bir hayli istikrarlı olduğunu, konut satış rakamlarında görülen dalgalanmaların mevsim ve takvim etkisinden kaynaklandığını göstermeye çalışmıştım.

Bu kez konut piyasasının diğer bileşenlerini de incelemeye alarak analizimize kaldığımız yerden devam etmek istiyorum.

Öncelikle toplam gayrimenkul satış rakamlarını ele alalım. Malumunuz gayrimenkul deyince, konutun yanı sıra arsa, tarla, bağ, bahçe, fabrika, dükkan, depo, mağaza, otel, akaryakıt istasyonu vs. bir yeryüzü parçası ve üzerinde bulunan her türlü yapılaşmaları kastediyoruz. Aşağıdaki tabloda ülkemizdeki yıllık toplam gayrimenkul satışı ile konut satış adetlerini görebilirsiniz.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün verilerine göre ülkemizde bir yıl içinde alım satıma konu olan gayrimenkul adedi 2,5 mio adet civarındadır. Elimizdeki beş yıllık verilere göre bu hacmin yüzde 54’ünü  konut satışları oluşturmaktadır. Yıldan yıla yüzde 53 ile yüzde 55 arasında gözlemlenen oranların istikrarına özellikle dikkat çekmek istiyorum. Şaşırtıcı değil mi? konut satışlarının toplam gayrimenkul satışlarına oranı neredeyse her yıl aynı düzeyde gerçekleşmiş!

Toplam satışlar içindeki bu istikrarı alt kırımlar için de gözlemleyebilir miyiz? Öncelikle birinci ve ikinci el konut satışlarına bir göz atalım.

Birinci ve ikinci el satışları karşılaştırdığımızda ise elimizdeki beş yıllık verilere göre birinci el konut satışları toplam konut satışlarının yaklaşık yüzde 46,5’uğunu oluşturmaktadır. Birinci el konut satışlarının yıldan yıla yüzde 45 ile yüzde 47 arasında gözlemlenen oranları da son derece istikrarlı değil mi?

Gelelim ipotekli satışlara. Acaba konutların ne kadarı banka kredisiyle satılıyor? Aşağıdaki grafikte göreceğiniz gibi konutların yaklaşık olarak üçte biri banka kredisiyle satılıyor. Kalan kısmı ise ya peşin ya da satıcı finansmanıyla satışa konu oluyor.

Önceki göstergelere göre ipotekli satışlar biraz daha dalgalı olarak gözüküyor. İpotekli satışlar yıllar itibariyle yüzde 33 ile yüzde 40 arasında dalgalanıyor. Son beş yıllık ortalaması ise yaklaşık yüzde 35. İpotekli satışların varyansının görece büyük olmasını faiz oranlarındaki değişikliklere bağlayabiliriz.

Gelelim piyasada birinci ve ikinci el konutların banka kredili yani ipotekli satışlarının oranlarına. Aşağıdaki grafikten birinci el satışların içinde bulunan ipotekli satışların oranını görebiliriz.

İpotekli satışa konu birinci el konutların oranının yüzde 32 civarında olduğunu görüyoruz. Bu toplam ipotekli satışların ortalaması olan yüzde 35 oranına çok yakın.

Diğer yandan ikinci el konut satışlarında ipotekli satışların oranı da benzer bir düzeyi işaret ediyor. Aşağıdaki grafikte görüleceği gibi yüzde 37 civarında seyrediyor.

Elimizdeki bu verilerin bir daha üstünden geçecek olursak;

  • Konut satışları toplam gayrimenkul satışlarının yüzde 53-55’i oranında
  • Birinci el konut satışları toplam konut satışlarının yüzde 45-47’si oranında
  • İkinci el konut satışları toplam konut satışlarının yüzde 53-55’i oranında
  • İpotekli satışlar toplam konut satışlarının yüzde 32-40’ı oranında

Seyrediyor.

Geçen yazımızda söylediğimizi tekrarda yarar var; ana eğilimlerinin zırt pırt değişmediği satış rakamları açısından istikrar gösteren bir konut piyasamız var. Bu istikrara bakarak Ülkemiz konut piyasasında satış rakamlarının tahmini çok zor değil. Çünkü gayrimenkul piyasasında ortalama olarak mesai günü başına :

  • 10 bin adet gayrimenkul satılmaktadır.
  • Bu rakamın 5500 adedi konuttur.
  • Satılan konutların yaklaşık 2500 adedi birinci, 3000 adedi ikinci eldir.
  • 5500 adet konutun 2000 adedi ise banka kredisiyle satılmaktadır.

Rakamlarla konuşmayı sevenler için işin özeti budur!

Yorumlar

Yazarın Diğer Yazıları