Ahmet Büyükduman

Konut piyasamız zıpırın teki mi?

7 Eylül 2017

Bu nasıl başlık dediğinizi duyar gibiyim. Ama bu başlıkları bana necip ekonomi medyası attırıyor. Nasıl mı? İzin verirseniz anlatayım.

Haziran ayında konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 8,1 azalmış, Temmuz ayında ise yüzde 42,4 artış göstermişti. Aylık konut satışlarındaki bu dalgalanmalar manşetlere “Haziranda konut satışları çakıldı”, “konut satışlarında dramatik düşüş” veya “ Temmuzda konut satışları zirve yapıtı” gibi hayret nidaları taşıyan başlıklarla taşındılar. Gelişmeleri yalnızca necip Türk medyasının manşetlerinden takip ediyor olsak acayip “zıpır” bir konut piyasamız olduğuna inanmaktan başka çıkar yolumuz olmayacak.

Oysa gerçekler hiç de manşetlere yansıdığı gibi değil. Bizim memleketin konut piyasası sanılanın aksine gayet istikrarlı bir piyasa. İnanmadınız mı? Peki öyleyse buyrunuz son beş yılın aylık konut satışlarını gösteren aşağıdaki grafiğimize bir bakalım.

Konut satışları yıl içinde genel olarak düzenli dalgalanmalar gösteriyor. İlk çeyrekte satışlar zayıf başlıyor, ikinci çeyrekte kısmen eriştiği düzeyi koruyor, üçüncü çeyrekte geriliyor ve son çeyrekte zıplıyor. Dikkat ederseniz konut satışları her yıl ocakta dip aralıkta ise zirve yapıyor.  Yani konut satışları güçlü bir mevsimsellik etkisi altında.

Diğer yandan konut satışlarını etkileyen bir başka unsur daha var; ilgili ay içindeki mesai gün sayısı. Konut alım satımı iki taraf anlaşsa da ha deyince olmuyor. Tapu dairesine gidip resmi işlem yapmanızın yanı sıra, çoğu zaman ipotek ve ödeme işlemleri için bankaları kullanmanız gerekiyor. İşte bu nedenlerle konut piyasasında işlemler ancak tapu dairelerinin ve bankaların açık oldukları mesai günlerinde sonlandırabiliyor. Yani aydan aya mesai gün sayısındaki değişiklikler de aylık konut satış sayılarında etkili oluyor. Bu etki en çok uzun bayram tatillerinin mesai gün sayısını azalttığı aylarda hissediliyor. Örneğin bu yılın temmuz ayında konut satışlarının bir önceki yıla göre yüzde 42,4 artmasında 2016 yılı temmuz ayındaki mesai günü sayısının 16,  2017 yılında ise 21 olmasının önemli bir etkisi var. 2017 yılı temmuz ayında mesai günü sayısı yüzde 30 daha fazla.  Ayrıca satışların dalgalanmasındaki önemli bir etken olarak geçen yıl temmuzdaki meşum darbe girişimini de hesaba katmak gerekiyor.

Bu durumu konut satışlarını takvim etkisinde arındırarak mesai günü başına satışlar cinsinden yeniden oluşturduğumuz aşağıdaki grafikte daha net gözleyebiliriz.

Konut satışlarını aylık bazda mesai günü başına satışlar cinsinden incelediğimizde ise mevsimsellik etkisi yine kendisini gösteriyor ancak aylık satışlardaki dalgalanmanın azaldığını hatta artan bir trendi işaret ettiğini görüyoruz.  Yani konut satışlarımız zaman içinde genel olarak artma eğiliminde.

Bu vakıayı konut satışlarının bir önceki yıla göre yüzde 8,1 düştüğü haziran ayı için detaylıca inceleyelim. Son beş yılın haziran aylarında mesai günü başına ortalama 4796 adet konut satılmış. Aşağıdaki grafikte ise beş yıllık ortalamayı yüz kabul ettiğimizde yıllara göre takvim etkisinden arındırılmış satışların gelişimi görebiliyoruz. Bu analizimize göre haziran ayında konut satışları düşmek yerine küçük de olsa bir yükseliş göstermiş.

Aynı yaklaşımın temmuz ayı konut satışlarına uygulamasını da aşağıdaki grafikte görebiliriz.  Geçen yılın aynı ayına göre aylık bazda yüzde 42,4 olarak manşetlere yansıyan artışın aslında o kadar olmadığı ne kadar açık değil mi? Ayrıca satışlardaki artan trend etkisi de daha bariz görülüyor.

Artan trend etkisini yani konut piyasasındaki satışların genel olarak artma eğiliminde olduğunu son beş yılın ilk yedi aylık verilerine bakarak da görebiliriz.

Hasılı kelam konut piyasamız zıpırın teki gibi gözükmüyor.  Ödevlerini düzenli yapan, akşam yatmadan dişlerini fırçalayan bir piyasa sanki!  Nasıl olmasın?  Gak deyince KDV muafiyeti, guk deyince finansman kolaylığı, cuk deyince mevdut faizinden de düşük kredi faizleri alesta! Tabi şimdilik…

 

 

Yorumlar

Yazarın Diğer Yazıları