Ahmet Büyükduman

Eylülde konut satışları değil tapu devirleri patladı!

26 Ekim 2017

Müteahhitlerin yandık bittik, çarkı döndürmek için kol, parmak, tırnak ne varsa kesiyoruz feryatlarının arkasından gelen Eylül Ayı konut satış rakamları cümle alemi hayretler içerisinde bıraktı.

Ağustos Ayında 120 bin adet olan konut satışları Eylülde 140 bine sıçradı. Geçen yılın Eylül Ayının 109 binlik satış rakamıyla karşılaştırıldığında ise artış oranı yüzde 29’a ulaştı.

Eylül Ayı konut satışlarının dikkat çeken bir diğer özelliği de aylık satış istatistiklerinin tutulduğu son beş yılın mesai günü başına en yüksek satış rakamına erişmesi.

Ancak bu satış rakamlarına yakından bakınca artışın öncelikle birinci el konut kaleminde gerçekleştiğini görüyoruz. Konut piyasasındaki satışların birinci ve ikinci el kırılımı yüzde 43,5/56,5 gibi uzun dönemli bir dağılıma sahipken Eylül Ayında birinci el satışların atağıyla yüzde 50/50 olarak gerçekleşmiş.

Eylül Ayı konut satışlarında dikkat çeken bir başka gelişme ise ipotekli satışların adedi hemen hemen aynı kalırken diğer satışların sıçrama yapması. İpotekli satış ve diğer satış kırılımı ortalamada yüzde 35/65 oranında seyrederken Eylül ayında bu oranın yüzde 29/71 olarak diğer satışlar lehine değişme göstermiş.

İpotekli konut satışları adetsel olarak hemen hemen aynı kalmış. Konut satışlarındaki artışın neredeyse tamamı ağırlıkla birinci el olmak üzere ipoteksiz “Diğer satış” kaleminden oluşuyor.

Neler oluyor? Müteahhitlerimiz Eylülle birlikte senetli satışlara mı ağırlık veriyor? Ve ya banka kredisine ihtiyaç duymayan birileri gayrimenkul piyasasına mı hücum ediyor?

Öyleyse konut dışı gayrimenkul piyasasında durum nedir?

Aşağıdaki tablo bize konut ve konut dışı diğer gayrimenkullerin aylar itibariyle satış rakamlarını veriyor. Son aylarda konut satış verileri yükselişini sürdürürken konut dışı diğer gayrimenkul satışları yerinde saymış. Yani konut dışı piyasada değişen bir şey yok. Ne oluyorsa konut piyasasında oluyor.

Analizi ilerletmek için bir veriye daha bakalım. Acaba gayrimenkul alım satımlarında ortalama işlem başına değer ne olmuş? İşte aşağıdaki grafik bize Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün verilerine göre gayrimenkul alım satımlarındaki ortalama işlem tutarlarını veriyor. Gerçek işlem değerlerini değil elbette. Alıcıyla satıcı hangi tutarı beyan etmeyi uygun görmüşlerse onu. Bu minvalde Ağustos Ayında 119 bin TL olan işlem başına ortalama değer %14 artışla Eylül’de 136 bin TL’ye ulaşmış.

İstanbul’da ise Eylül ayında 280 bin TL olan işlem başına ortalama değer yüzde 41 artışla Eylül’de 395 bin TL’ye zıplamış. Konut alanlar konut rayicini yüksek gösterip vergi vermek için yarışmışlar resmen!

Ortalama satış rakamlarının böyle bir artış göstermesi Eylül’de tapuya yansıyan satışların kayıtlı değerlerinin yüksekliğine işaret ediyor. Buradan ise Eylül’de fazladan istatistiklere yansıyan satışların büyük oranda bir satış sözleşmesine dayalı, faturalı, bu nedenle de gerçek rayicinden kayıtlara yansıdıklarını çıkarsıyoruz. Yüksek rayiçli ve sözleşmeli konut satışları deyince benim aklıma Emlak Konut, TOKİ ve markalı konut projeleri geliyor.

Eylül Ayında böyle bir devir furyasının yaşanmasının gerekçelerinden birisi de 13/3/2017 tarihli Bakanlar Kurulu Kararnamesi olmalı. Kararname 30/9/2017 tarihine kadar tapu işlemlerinde binde 20 olan tapu harcı oranını konut ve işyerleri için binde 15 olarak belirliyor. Bu kararla alıcı ve satıcının ödeyeceği toplam tapu harcı konutun işlem değerinin yüzde 4’ü yerine yüzde 3’üne düşüyor. Bu ise 500 bin TL değerindeki bir konut için 20 bin TL olan tapu harcının 15 bin TL olarak ödenmesi anlamına geliyor.

Tapu harçlarındaki yüzde birlik indirim şansını kaçırmak istemeyen halkımız konuta hücum etmiş bu nedenle indirimin son ayında satışlar patlamış yani! İnandınız mı?

Öyle olsa müteahhit abilerimiz niye ağlasınlar? Yüzde bir indirimle satışların yüzde 30 arttığı bir piyasada kol keseceklerine sakal keser, yüzde iki indirim yapar satışları yüzde 50 patlatırlardı.

Kazın ayağı öyle değil! Bu sözleşmesi yapılmış, çeki senedi kasaya atılmış önceki satışların tapu harcı indiriminin son ayında kayıtlara yansımasıdır. Yani Eylül Ayında konut satışları değil tapu devirleri patlamış!

Yorumlar

Yazarın Diğer Yazıları