Ahmet Büyükduman

Dere her zaman rant getirmez

28 Kasım 2017

Biz rant getirmez dedik ama sözün orijinali “dere her zaman kütük getirmez”dir. Bu sözü hava her bulutlandığında dolaşıma sokan kişi ise meşhur ve malum Karadenizli Müteahhidimiz…

Karadeniz’in dereleri her sel ve taşkında o gür ormanlardan bazen kütük getiriyor, bazen de var olan kütükleri götürüyor olmalı ki meşhur müteahhidimiz ne zaman ekonomide işler biraz sarpa sarsa bu sözü tedavüle sokuyor. Mealen Dere diyor, hiç emek harcamadığımız, hiçbir zahmet ve maliyete katlanmadığımız halde bize kütük getirirdi, durduk yerde varlığımıza varlık katardı.

Bu sözleri yeni projesinin tanıtım toplantısında, 20 yıl önce 2-3 daire parasına aldığı arazinin üzerinde geliştirdiği 738 daire ve 30.000 metrekare ticari alan içeren projesini tanıtırken söylüyor meşhur müteahhidimiz. Meğer 20 yıl önce 2-3 daire parasına alınan arazi bir kütük dağı olmuş. Dereler akmış akmış, kütükleri yığmış. Hem de durduk yerde.

Peki nedir bu arsada durduk yerde meydana gelen değer artışı? Neredeyse hiçbir maliyete katlanmadan gelen bu kütükler?

Hiçbir zahmete katlanmadan, durduk yerde toprağın bize bahşettiği kazanca iktisat dilinde “rant” diyoruz. Değişik türleri olmakla birlikte en bilinen rant, arazi rantıdır.

Özellikle İstanbul gibi kentsel arazi arzının neredeyse sabit olduğu kentlerde araziye yönelik talep arttıkça arazinin fiyatı, değeri ve rantı artış gösterecektir.

Aşağıdaki grafikte arazi arzının esnek olmadığı bir kentte talebin arazi fiyatlarının değişimi üzerindeki etkisini görebiliriz.

Grafik

(Her ne kadar bir kentte, yeni alanları imara açılarak veya mevcut arazilerin yapılaşma koşullarını değiştirerek arz artırılabilirse de İstanbul gibi coğrafi olarak büyümenin sınırlarına gelmiş bir kent için arzı sabit kabul etmek daha makul bir yaklaşımdır.)

Rantı anlatan grafiğimize dönersek; arzın esnek olmadığı bir piyasada talep T1’den T2’ye, T2’den T3’e kaydığında arazi fiyatı F1’den önce F2’ye sonra F3’e yükselecektir. Arz durduğu yerde durmakta ama fiyat yükselmektedir. Bu durumda arazi sahibinin hiç bir emeği, zahmeti veya katlandığı bir maliyet yoktur. İşte arazinin fiyatında meydana gelen bu artışa rant diyoruz.

İstanbul için araziye yönelik talebi her defasında yukarı kaydıran faktörleri artan nüfus, yükselen gelir düzeyi ve gelecekle ilgili beklentiler olarak sıralayabiliriz. Geldiğimiz noktada gelecekte fiyatların daha da artacağına yönelik psikolojik faktörlerin etkisini yitirdiğini söyleyebiliriz. Bu durumda talebin T3’den T2’ye gerilemesi makul bir varsayım haline geliyor. Bu varsayım doğruysa arazi değerlerinin düşmesi, kazanılan rantların bir kısmının kaybedilmesi gerekecektir.

Bakın tam da bu durumu “kol kestik” tabiriyle ifade ediyor meşhur müteahhidimiz. “Arsa benim olduğu için bu kadar ucuza satıyorum, projeden yaptığım hasılatla o arsayı yerine dahi koyamam” diye de ekliyor. Piyasada iflaslar olabileceğine dikkat çekip “Hele müteahhit pahalı arsayı alıp projeye girdiyse keten helvalar yanar” diyor.

Nedir bu pahalı arsa? Müteahhitler arsayı satın alıp öyle mi projeye başlar?

Ülkemizde hemen neredeyse tüm inşaatlar “kat karşılığı” yapılırlar. Müteahhidin arsa satın alıp proje geliştirmesi bir istisnadır. Konut imalatında başat yöntem, en büyük müteahhidinden en küçüğüne kadar arsa sahibi ile müteahhidin bir nevi ortak girişimine dayanır. Tabi yaygın üretim küçük parseller üzerinde 10-20 daireli apartmanlardır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre ülkemizde yaklaşık 300 bin müteahhit var. Ülkemizdeki yeni konutların yaklaşık yüzde 10’u TOKİ, Emlak Konut ile ilan ve reklamlarda sıklıkla arzı endam eden markalı inşaat firmalarınca inşa ediliyor. Kalan yüzde 90’ı ise küçük ölçekli müteahhitlerce yapılıyor.

Yaygın iş modelinde, gerek büyük gerek küçük ölçekli müteahhitler arsa karşılığında proje değerinin belli bir yüzdesini oluşturan bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt ederler.

Müteahhit için arsa maliyeti arsa sahiplerine teslim edeceği bağımsız bölümlerin imalat maliyetinden oluşur. Aynı kalitede bir inşaatın birim maliyeti ülke çapında hemen hemen aynı olduğundan arsa sahibine düşen payda belirleyici olan konut fiyatı olur. Konutun birim fiyatı ne kadar yüksekse arsa payı da o kadar yükselir.

Misal vermek gerekirse fiyat rayiçleri 15-20 bin TL/m2 aralığında olan Bağdat Caddesi’nde arsa sahipleri projeden yüzde 75-85 pay alırken, 3-4 bin TL/m2 aralığında olan semtlerde arsa sahipleri yüzde 50 civarında pay alırlar.

Gelin bu verilerden hareketle keten helvalar nasıl yanıyormuş bir bakalım.

Önce yeni konutun fiyatına giden basit denklemimizi kuralım. Bu denklemde konutun değer bileşenleri yer alacaktır.

Konutun Fiyatı = arsa payı maliyeti +yapı maliyeti +kar
Arsa payı maliyetinin de esasen sabit olmadığını, inşaat maliyetinden oluştuğunu dikkate aldığımızda arsa ve yapı maliyetini birleştirebiliriz.
Arsa payı maliyeti +yapı maliyeti = toplam konut maliyeti

Bu durumda;

Kar= konutun fiyatı – toplam maliyet

Ülkemizdeki arsa sahibi müteahhit ortaklığına dayanan iş modelinden hareket edelim. Misal Bağdat Caddesinde 20 dairelik bir projeye arsa sahiplerine yüzde 80 pay vererek başladığınızı varsayalım.

Lüks bir inşaat maliyetinin metrekare başına 2 bin TL olduğunu kabul edelim. Bu 100 m2’lik 20 daire için 2000 m2 imalat yapacağınız anlamına gelir. Müteahhit olarak öngördüğünüz maliyetiniz 4 milyon TL olacaktır. Payınıza düşen 4 daireden elde edeceğiniz hasılat 4 milyon TL’ nin üzerinde olmalıdır ki siz bu işten karlı çıkasınız.

Birim m2 fiyat: 15.000 TL
Daire yüzölçümü: 100 m2
Dairenin piyasa rayici: 1 milyon 500 bin TL
Toplam proje değeri = 20*1,5 milyon TL =30 milyon TL
Müteahhidin payı= 30 milyon TL * %20 = 6 milyon TL
Müteahhidin toplam maliyeti = 2000 TL* 2000TL/m2 = 4 milyon TL
Öngörülen kar = 2 milyon TL
Öngörülen proje karlılığı = 2 milyon TL/ 4 milyon TL = %50

Proje tamamlanma süresinin iki yıl olduğunu düşünürseniz makul bir iş fırsatıyla karşı karşıya olduğunuz söylenebilir.

Pekala siz projeye başladıktan sonra inşaat maliyetleri %20 artmış ve konut fiyatları da yerinde saymışsa? Hatta artan arz nedeniyle %10 geriye gitmişse?

İşte o vakit gerçekleşen karınız yalnızca 600 bin TL ve sermaye karlılığınız sadece yüzde 15 olur. Bu ise iki yıl süreli bir projede enflasyonun altında, mevduat faizinin yarısı kadar bir getiri anlamına gelir ki finansal anlamda zarar ediyorsunuz demektir.

Herhangi bir piyasada konut fiyatları düşüyorsa veya maliyet artışı konut fiyat artışının üstünde seyrediyorsa, o piyasada devam eden projelerin müteahhitleri zarar edecekler demektir.

Önümüzdeki dönemlerde başlayacak yeni projelerde ise arsa sahipleri ile müteahhitlerin paylaşım oranları makul bir karlılık oranına denk gelecek şekilde yeniden şekillenmek durumundadır.

Zararın kara dönüşebilmesi için arsa sahiplerinin paylarının gerilemesi gerekmektedir. Ve olmakta olan da budur aslında.

Bu satırları yazarken Bağdat Caddesinde kat karşılığı sözleşmelerinin yüzde 75/25 den yüzde 65/35’e doğru gerildiği yönünde bir haber düştü. Demek ki dere, bu dönem yeni kütük getirmek yerine daha önce getirdiği kütüklerin (rantların) bir kısmını da alıp götürmeye başlamış bile…

 

Yorumlar

Yazarın Diğer Yazıları