Ahmet Büyükduman

Emlakta son 10 yılda ortaya atılmış 10 ‘balon’ teze cevap (I)

8 Aralık 2016

Geçen yazımda son 10 yılda emlak sektöründe ortaya artılan 10 balon tezi sıralamış, ve bunlara tek tek cevaplayacağımı yazmıştım. İlk balon tezin de “Emlakta fiyatlar aşırı yükseldi, balon oluştu” olduğunu söylemiştim. Gelin önce bu konuyu ele alalım!

Ülkemizdeki konut balonu tartışmalarında doğal olarak iki görüş öne çıktı:

Konut fiyatlarının çok şiştiği ve konut balonunun her an patlayabileceğini ileri süren “balonistler” ve kaygılanacak bir şey olmadığını konut fiyatlarının normal düzeylerde olduğunu ileri süren “anti-balonistler”.

Her iki tarafın tezlerini değerlendirebilmek için konut fiyatlarındaki gelişmeleri yalnızca nominal olarak değil, aynı zamanda enflasyondan arındırılmış reel fiyat değişimlerini de dikkate alarak incelemek gerektiğini artık hepimiz biliyoruz. Ancak enflasyondan arındırılmış reel fiyatlar da  bazen yeterince açıklayıcı olmayabiliyor. Çünkü endeks oluşumunda kullanılan verilerin içinde daha iyi özelliklere sahip yeni yapılmış konutlar önemli bir ağırlığa sahip.

Bu nedenle fiyatlarda meydana gelen artışın bir kısmı yeni yapılan konutlardaki kalite artışından kaynaklanıyor. Gerçek fiyat artışını tespit edebilmek için kalite etkisinin hesaplanıp, arındırılması gerekiyor. İşte konutlarda meydana gelen kalite değişimlerinin etkisinin arındırıldığı bu endeks hedonik konut fiyat endeksi olarak adlandırılıyor. Konut fiyatlarına hem enflasyondan hem de kalite etkisinden arındırılmış olarak bakmak istersek hedonik reel konut fiyat endeksine odaklanmamız gerekiyor.

Aşağıdaki grafikte Türkiye geneli için yapılmış  hedonik reel konut fiyat endeksini gözlemliyoruz.

emlak1

2010 yılı ocak ayını 100 kabul eden bu endekse göre son yedi yılda  ülkemizde enflasyon ve kalite etkisinden arındırılmış konut fiyat endeksi yüzde 22 yükselmiş. Yıllık ortalama reel artış yüzde 3 civarında hesaplanıyor.

 Ancak ülkenin genelini temsil eden bu endeks değerleri iller ve bölgeler bazında farklılaşıyor.

emlak2

Örneğin ülke çapında en çok artışın görüldüğü İstanbul’da  hedonik reel  endeks yüzde 60 yükselmiş. Yıllık reel değişim yüzde yedi gibi ciddi bir düzeyde.

İstanbul’dan sonra en çok artış Aydın, Denizli ve Muğla bölgesinde gözlemlenmiş.

emlak3

Bu bölgede endeksin yaklaşık yedi yılda gösterdiği artış oranı yüzde 26. Yani İstanbul ikinci sıradaki bu bölgeye 34 puan fark atmış. Amiyane tabirle İstanbul kopmuş gidiyor.

Ankara’da ise Hedonik reel endeks ise ülke ortalamasının altında sadece yüzde 11 artış göstermiş.  Yıllık reel artış yalnızca yüzde bir buçuk.

emlak5

Dahası var;  hedonik reel endeks her bölgede artmıyor. Bazı bölgelerde ise geri gidiyor. Van, Bitlis, Hakkari ve Muş illerinde kalite ve enflasyon etkisinden arındırılmış hedonik reel endeks yüzde beş gerileme göstermiş.

emlak6

Bu grafikler ışığında iki tarafa da şöyle seslensek yerinde olacak.

Sevgili balonistler!

Ülkemizde her bölgede konut fiyatları farklı gelişimler gösteriyor. Kimi yerde çok kimi yerde az artıyor. Hatta bazı yerlerde geri bile gidiyor. Yani ülkenin tümünde konut fiyatları şişkin demek doğru değil.

Sevgili anti-balonistler!

Ülkenin genelinde konut fiyatlarıyla ilgili bir sıkıntı görünmüyor ama İstanbul için biraz kaygılansanız iyi olacak.

İLGİLİ HABERKonutla ilgili son 10 yılda öne sürülen 10 balon tezKonutla ilgili son 10 yılda öne sürülen 10 balon tez

Yorumlar

Yazarın Diğer Yazıları